上個週末，我約了我的好朋友Summer出來喝茶敘舊，我們已經好多個月沒有見面了。
Summer是一名房屋經紀，剛好我最近幾年也有打算買房，想先提早做好準備，這樣才能買到真正適合自己的房子。所以，我就臉皮厚厚地問Summer：“要怎樣才能買到地點好、價錢最好可以低於市價、交通方便、治安好、鄰居好、社區好、樣樣都好的房子？”
我以為，只要從Summer口中聽到這些問題的答案，我就不必做那麼多功課，可以輕輕鬆鬆地買到dream house了。Summer看到我那麼興奮的樣子，忍不住笑我太天真了。
“你真的有想清楚買房的事情嗎？你先回答我這三個問題，你想好了，才繼續剛才你問的問題吧”，Summer就開始問我問題了。
問題 #1 “你買房是要自住還是投資？”
當Summer介紹某個新樓盤給第一次要買房子的朋友時，她通常都會問他們：“你要買來投資還是自住呢？”他們可能會回答投資或自住，可是她最常得到的答案是：“不知道”、“看租得出去嗎？如果租不出去就自己住。”
這樣的買房心態她再熟悉不過了。每個人都希望自己可以買到的房子走路到地鐵站（LRT/MRT/KTM）、周邊有購物商城或高級店鋪、靠近市中心、有升值和出租潛力、不要有太多住戶（低密度）、而且最好是價錢便宜、可負擔。大家希望買的這些夢寐以求的房子，Summer自己都想要買，可是價錢一定是「天價」。
如果可以找到這些接近完美的房子，我們大可不必先決定要自住還是出租，因為一定有很多人排著隊要租或買下來，你也未必買得到！
可是，房子是人建造出來的，人沒有十全十美，更何況是房子。Summer特別說到，當我們有預算去購買自己的第一套房子時，需要特別小心謹慎，因為一不小心做錯決定就可能會花光儲蓄。她建議任何想要買房子的人先認真想想，到底這套房子要買來投資（出租）或自己住。因為兩者選房的考慮因素不一樣。
對於要買第一間房子自住的人，首先要以滿足居住需求為主。其中考慮因素包括方便上班的地點、家庭成員人數、附近有沒有學校醫院等等。然後能發揮居住功能之餘又能有升值空間是最理想的狀態，這樣在未來要換房子也能因此賺一筆。
千萬不要有這個想法：第一間房子買過來要住一輩子。
因為很多人在社會打拼了很長一段時間，賺了很多錢，就會開始想著要換一間更大的房子，想要住得更舒適。所以，第一間房子很大可能不會陪伴你一輩子。
對於要買房來投資賺錢的年輕人，選擇的房子一定要有出租的市場。這要依賴自己對該區的熟悉程度，鎖定特定租戶群體，可能是游客、年輕的上班族、大學生、或者是小型家庭等等。
租金決定房子的價值。租金報酬率越高、未來房子要出售可以賣到的價錢就越好，這兩者是環環相扣的。對於要投資的房子，一切決定要以把投入的金錢做最大化的回報為終極目標，而且對房子不放過多的情感。
很多時候，某個樓盤可以滿足自己的居住需求，就無法有好的租金回報；租金回報率不錯的，又不一定符合自己的需求。
房子的價格往往是離市中心越遠，每一方尺的價格越便宜。房子空間大，住的舒服，誰都喜歡。能住在1000方尺的房子，誰會選擇住600方尺的房子呢？所以考慮買房的種種因素，就要在地點、交通、房子的空間之間取得平衡。在這樣的考量下，分清楚是要自主還是投資，會是最明智的選擇。
那這第一道問題就難倒我了。我想買房子來自住，但是如果可以租得出去，我也會想要租出去賺房租的，大不了自己就繼續住在現在住的地方。所以，買房自住還是投資，我是真的還沒想好的。
問題 #2 你是不是把你自己住的房子當作“投資”來看？其實你知道你是在“消費”嗎？
Summer馬上就和我分享她遇過的真實案例：
她認識一對年輕的夫婦，年齡是大約30多嵗左右，男的是醫學專業人士，女的是國際企業銷售人員，剛結婚不久還沒有孩子。他們的夢想就是擁有一間半獨立式洋房 (Semi-D)，有庭園，有大厨房和客廳。兩人都是認真努力工作的高收入族群，想要擁有自己夢想的家也合情合理。最後，他們選擇在PJ 區買了一間有20年屋齡的半獨立式洋房，希望在那裡建立個美麗家園，餘生都在那裡渡過。
由於這間洋房有20年的屋齡，可想而知，他們要花很大筆的費用做裝修和添購新家具。而且他們是以“將會是一輩子的家”的概念去翻新，所以希望一切用料都是好的、耐用的質量，價錢肯定不菲。單單請人重新訂造新的厨房和睡房的櫥櫃就已經花了10萬馬幣，還沒有計算重整電水管和房子格局的花費。
每一次見到這位朋友都覺得他很累，因為時間都花在監督工程、與設計師討論改了無數次的裝修圖以及在淘寶買家具和建築材料（為了要省下一點費用）。至於工作方面，他們肯定不能鬆懈，因為當初購買房子付的首期錢、律師費和印花稅已經花去了他們大部分的儲蓄了，接下來必須更努力賺錢去維持這間家每個月的供期和裝修費用。
當Summer問他們：“拿那麽多錢花在裝修和每個月的供期，值得嗎？”他們回答說，這間家會是他們最值錢的資產。Summer很震驚，因為購買一間自己住的房子，根本不屬於哪門子的投資，而是屬於消費。
小房子就是小消費，大房子就是大消費。這間房子是資產沒有錯，房產會隨著時間增值。可是不管自己住的房子未來升值有多高，都與你無關，難道你會因為你的房子增值了很多，就賣屋套利，再重新買個小房子來住嗎？相信沒有人會這麼做。
自住的房子頂多只是最後一根救命的稻草。除非是緊急需要錢和別無其他選擇的情況下，任誰也不會賣掉自己居住的房子。
當然，追求自己的夢想是沒有錯，擁有一間自己的 dream house 是一間很幸福的事。但是，如果以一個投資者的角度去看，花費的金錢和時間的代價很大。我希望第一次買房子之前的人，搞清楚什麽是投資、不要用幾十萬、甚至幾百萬來換一個悲痛的“投資”經驗。
其實，我是想著，如果我能夠把房間租出去，那這樣就算是投資；但是我就沒有想過要靠自住的房子來賺錢，因為我是不會賣掉自己住的房子的（除非以後賺了很多錢，要換一間更大的房子，才會賣掉）。所以我算是過了這一關吧。
問題 #3 你做好了理財規劃的準備了嗎？你有多少信心，銀行會批准你的房貸？
當買房前的功課都做好了，知道哪些房子適合自己了，接下來看得是，向銀行貸款到底能不能過不過關了。
學校沒有教過貸款買房子的事，很多買房小白在銀行貸款的路上跌跌撞撞才學會的。Summer大略和我說了如何計算收入來看可以貸款多少錢的房子，但是我就不在這裡說了，因為這個隨便在網上搜一下，都會有一堆計算機幫你計算。
她和我分享了她的顧客常遇到的房貸不被批准的情況：
- 信用評分不好或沒有信用記錄、
- 債務高（包括車貸、個人貸款、信用卡超額）、
- 收入少，而導致房貸不被批准的情況。
信用評分不好 / 沒有信用記錄
在馬來西亞，各大銀行都是通過中央信貸參考資訊系統報告 (CCRIS Report) 中的信用評分（點擊此處查看CCRIS報告樣本），來看出貸款申請者對財務管理的態度，例如：是否有準時還銀行的貸款、是否有準時還教育貸款 (PTPTN)、信用卡是否有使用超額、目前所背負的債務有多少等等。
Summer的客戶面臨到最常見的信用問題是：沒有準時還教育貸款 (PTPTN) 而被列入黑名單。
你還了你的PTPTN了嗎？(如果你不知道怎樣還，點擊此處查看PTPTN還款教學）我個人是沒有借PTPTN，所以我不會面臨到這個問題。
第二常見信用問題是：沒有信用記錄，沒有車貸、個人貸款、也沒有一張信用卡記錄。
剛剛好，我就是她說的面對第二常見問題的人了。
她建議，像我這樣完全沒有貸款記錄的人，預先在計劃買房子6至12個月前，申請一張信用卡來用。平時可以在添油時或上網購物時刷一刷，並且準時支付信用卡帳單（不知道要申請怎樣的信用卡，可以點這裡）。有了良好的信貸記錄，銀行就會安心把錢借給你買房子了。
擁有很多債務
再來，銀行會依據債務佔總收入的比例，來評估借貸申請者的償還貸款能力。簡單來説，如果你本身的債務有很多，銀行也會擔心你還不起房貸，所以就不會批准房屋貸款的申請。
Summer說，她的顧客身上最常見的債務是車貸和個人貸款。
曾經，Summer有一位顧客是補習老師，想要買一套55萬令吉的公寓。她每月的净收入大約4千令吉。因為她買了一輛進口車，每個月要支付1200令吉的車貸，所以銀行拒絕了她的房屋貸款申請。
這不禁讓Summer想起我們老祖宗的一句話：衣食住行。先要有衣服、食物、居住的地方、最後才到交通工具。
Summer認為不是不可以買車，只是如果你有計劃要買房子而暫時收入有限，建議先買一輛本地車代步或搭電召車。畢竟買車后買房難，買房后買車易。
收入有限，買不起房子
Summer說，當房貸申請者的信貸記錄良好，也沒有過多的債務，可是銀行依然不批准房貸的申請，那就是申請者收入不達標的問題了。
當口袋不夠深的時候，就得想辦法增加收入，就是那麽簡單粗暴。
如果要增加收入，可以通過學習新技能、做兼職、向老闆要求升職加薪、開始投資等等。方法有很多，只要找出適合自己，又真的能夠增加收入的就可以了。
恭喜你在買房之前，看了這篇文章，接下來買房就不會犯下這些新手都會犯的錯誤了！
聽完她這些解釋，我才明白，原來我離買房還有一段距離。我必須要先想好到底買房是要自住還是要投資，也必須做好財務規劃，建立良好的信貸記錄，才開始去想房子的事情。
我也很慶幸自己在買房之前，可以先從Summer這裡聽到這些建議，否則買房對我來說困難重重，搞不好還會成為我人生中最大的煩惱。
想要買房的你，回答了以上的三道問題了嗎？
關於買房，你有什麼想問的嗎？你可以在下面留言，我可以幫你問Summer喔。
來看看Spark對應該買不買房的觀點：
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此文章內容僅作為教學、分享及參考的用途，而非專業的投資建議。由於個人的情況及需求不同，你可以聯係價值思維或咨詢你的理財規劃師以取得專業的建議。
