房屋經紀總結4年的賣房經驗:“我遇見的買房新手幾乎都會犯下這3個錯誤!”|買房新手必讀

上個週末,我約了我的好朋友Summer出來喝茶敘舊,我們已經好多個月沒有見面了。

Summer是一名房屋經紀,剛好我最近幾年也有打算買房,想先提早做好準備,這樣才能買到真正適合自己的房子。所以,我就臉皮厚厚地問Summer:“要怎樣才能買到地點好、價錢最好可以低於市價、交通方便、治安好、鄰居好、社區好、樣樣都好的房子?”

樣樣都好的房子
 

我以為,只要從Summer口中聽到這些問題的答案,我就不必做那麼多功課,可以輕輕鬆鬆地買到dream house了。Summer看到我那麼興奮的樣子,忍不住笑我太天真了。

“你真的有想清楚買房的事情嗎?你先回答我這三個問題,你想好了,才繼續剛才你問的問題吧”,Summer就開始問我問題了。

 

問題 #1 “你買房是要自住還是投資?”

 

當Summer介紹某個新樓盤給第一次要買房子的朋友時,她通常都會問他們:“你要買來投資還是自住呢?”他們可能會回答投資或自住,可是她最常得到的答案是:“不知道”、“看租得出去嗎?如果租不出去就自己住。”

不知道
 

這樣的買房心態她再熟悉不過了。每個人都希望自己可以買到的房子走路到地鐵站(LRT/MRT/KTM)、周邊有購物商城或高級店鋪、靠近市中心、有升值和出租潛力、不要有太多住戶(低密度)、而且最好是價錢便宜、可負擔。大家希望買的這些夢寐以求的房子,Summer自己都想要買,可是價錢一定是「天價」。

如果可以找到這些接近完美的房子,我們大可不必先決定要自住還是出租,因為一定有很多人排著隊要租或買下來,你也未必買得到!

可是,房子是人建造出來的,人沒有十全十美,更何況是房子。Summer特別說到,當我們有預算去購買自己的第一套房子時,需要特別小心謹慎,因為一不小心做錯決定就可能會花光儲蓄。她建議任何想要買房子的人先認真想想,到底這套房子要買來投資(出租)或自己住。因為兩者選房的考慮因素不一樣。

考慮的因素不一樣
 

對於要買第一間房子自住的人,首先要以滿足居住需求為主。其中考慮因素包括方便上班的地點、家庭成員人數、附近有沒有學校醫院等等。然後能發揮居住功能之餘又能有升值空間是最理想的狀態,這樣在未來要換房子也能因此賺一筆。

千萬不要有這個想法:第一間房子買過來要住一輩子。

因為很多人在社會打拼了很長一段時間,賺了很多錢,就會開始想著要換一間更大的房子,想要住得更舒適。所以,第一間房子很大可能不會陪伴你一輩子。

對於要買房來投資賺錢的年輕人,選擇的房子一定要有出租的市場。這要依賴自己對該區的熟悉程度,鎖定特定租戶群體,可能是游客、年輕的上班族、大學生、或者是小型家庭等等。

租金決定房子的價值。租金報酬率越高、未來房子要出售可以賣到的價錢就越好,這兩者是環環相扣的。對於要投資的房子,一切決定要以把投入的金錢做最大化的回報為終極目標,而且對房子不放過多的情感。

很多時候,某個樓盤可以滿足自己的居住需求,就無法有好的租金回報;租金回報率不錯的,又不一定符合自己的需求。

房子的價格往往是離市中心越遠,每一方尺的價格越便宜。房子空間大,住的舒服,誰都喜歡。能住在1000方尺的房子,誰會選擇住600方尺的房子呢?所以考慮買房的種種因素,就要在地點、交通、房子的空間之間取得平衡。在這樣的考量下,分清楚是要自主還是投資,會是最明智的選擇。

最明智的選擇
 

那這第一道問題就難倒我了。我想買房子來自住,但是如果可以租得出去,我也會想要租出去賺房租的,大不了自己就繼續住在現在住的地方。所以,買房自住還是投資,我是真的還沒想好的。

 

問題 #2 你是不是把你自己住的房子當作“投資”來看?其實你知道你是在“消費”嗎?

 

Summer馬上就和我分享她遇過的真實案例:

她認識一對年輕的夫婦,年齡是大約30多嵗左右,男的是醫學專業人士,女的是國際企業銷售人員,剛結婚不久還沒有孩子。他們的夢想就是擁有一間半獨立式洋房 (Semi-D),有庭園,有大厨房和客廳。兩人都是認真努力工作的高收入族群,想要擁有自己夢想的家也合情合理。最後,他們選擇在PJ 區買了一間有20年屋齡的半獨立式洋房,希望在那裡建立個美麗家園,餘生都在那裡渡過。

由於這間洋房有20年的屋齡,可想而知,他們要花很大筆的費用做裝修和添購新家具。而且他們是以“將會是一輩子的家”的概念去翻新,所以希望一切用料都是好的、耐用的質量,價錢肯定不菲。單單請人重新訂造新的厨房和睡房的櫥櫃就已經花了10萬馬幣,還沒有計算重整電水管和房子格局的花費。

花費
 

每一次見到這位朋友都覺得他很累,因為時間都花在監督工程、與設計師討論改了無數次的裝修圖以及在淘寶買家具和建築材料(為了要省下一點費用)。至於工作方面,他們肯定不能鬆懈,因為當初購買房子付的首期錢、律師費和印花稅已經花去了他們大部分的儲蓄了,接下來必須更努力賺錢去維持這間家每個月的供期和裝修費用。

當Summer問他們:“拿那麽多錢花在裝修和每個月的供期,值得嗎?”他們回答說,這間家會是他們最值錢的資產。Summer很震驚,因為購買一間自己住的房子,根本不屬於哪門子的投資,而是屬於消費。

震驚
 

小房子就是小消費,大房子就是大消費。這間房子是資產沒有錯,房產會隨著時間增值。可是不管自己住的房子未來升值有多高,都與你無關,難道你會因為你的房子增值了很多,就賣屋套利,再重新買個小房子來住嗎?相信沒有人會這麼做。

自住的房子頂多只是最後一根救命的稻草。除非是緊急需要錢和別無其他選擇的情況下,任誰也不會賣掉自己居住的房子。

當然,追求自己的夢想是沒有錯,擁有一間自己的 dream house 是一間很幸福的事。但是,如果以一個投資者的角度去看,花費的金錢和時間的代價很大。我希望第一次買房子之前的人,搞清楚什麽是投資、不要用幾十萬、甚至幾百萬來換一個悲痛的“投資”經驗。

悲痛的“投資”經驗
 

其實,我是想著,如果我能夠把房間租出去,那這樣就算是投資;但是我就沒有想過要靠自住的房子來賺錢,因為我是不會賣掉自己住的房子的(除非以後賺了很多錢,要換一間更大的房子,才會賣掉)。所以我算是過了這一關吧。

 

問題 #3 你做好了理財規劃的準備了嗎?你有多少信心,銀行會批准你的房貸?

 

當買房前的功課都做好了,知道哪些房子適合自己了,接下來看得是,向銀行貸款到底能不能過不過關了。

學校沒有教過貸款買房子的事,很多買房小白在銀行貸款的路上跌跌撞撞才學會的。Summer大略和我說了如何計算收入來看可以貸款多少錢的房子,但是我就不在這裡說了,因為這個隨便在網上搜一下,都會有一堆計算機幫你計算。

她和我分享了她的顧客常遇到的房貸不被批准的情況:

  • 信用評分不好或沒有信用記錄、
  • 債務高(包括車貸、個人貸款、信用卡超額)、
  • 收入少,而導致房貸不被批准的情況。

信用評分不好 / 沒有信用記錄

 

在馬來西亞,各大銀行都是通過中央信貸參考資訊系統報告 (CCRIS Report) 中的信用評分(點擊此處查看CCRIS報告樣本),來看出貸款申請者對財務管理的態度,例如:是否有準時還銀行的貸款、是否有準時還教育貸款 (PTPTN)、信用卡是否有使用超額、目前所背負的債務有多少等等。

Summer的客戶面臨到最常見的信用問題是:沒有準時還教育貸款 (PTPTN) 而被列入黑名單。

你還了你的PTPTN了嗎?(如果你不知道怎樣還,點擊此處查看PTPTN還款教學)我個人是沒有借PTPTN,所以我不會面臨到這個問題。

第二常見信用問題是:沒有信用記錄,沒有車貸、個人貸款、也沒有一張信用卡記錄。

剛剛好,我就是她說的面對第二常見問題的人了。

她建議,像我這樣完全沒有貸款記錄的人,預先在計劃買房子6至12個月前,申請一張信用卡來用。平時可以在添油時或上網購物時刷一刷,並且準時支付信用卡帳單(不知道要申請怎樣的信用卡,可以點這裡)。有了良好的信貸記錄,銀行就會安心把錢借給你買房子了。

批准貸款

 

擁有很多債務

再來,銀行會依據債務佔總收入的比例,來評估借貸申請者的償還貸款能力。簡單來説,如果你本身的債務有很多,銀行也會擔心你還不起房貸,所以就不會批准房屋貸款的申請。

Summer說,她的顧客身上最常見的債務是車貸和個人貸款

曾經,Summer有一位顧客是補習老師,想要買一套55萬令吉的公寓。她每月的净收入大約4千令吉。因為她買了一輛進口車,每個月要支付1200令吉的車貸,所以銀行拒絕了她的房屋貸款申請。

這不禁讓Summer想起我們老祖宗的一句話:衣食住行。先要有衣服、食物、居住的地方、最後才到交通工具。

Summer認為不是不可以買車,只是如果你有計劃要買房子而暫時收入有限,建議先買一輛本地車代步或搭電召車。畢竟買車后買房難,買房后買車易

 

收入有限,買不起房子

 

Summer說,當房貸申請者的信貸記錄良好,也沒有過多的債務,可是銀行依然不批准房貸的申請,那就是申請者收入不達標的問題了。

收入不達標
 

當口袋不夠深的時候,就得想辦法增加收入,就是那麽簡單粗暴。

如果要增加收入,可以通過學習新技能、做兼職、向老闆要求升職加薪、開始投資等等。方法有很多,只要找出適合自己,又真的能夠增加收入的就可以了。

 

恭喜你在買房之前,看了這篇文章,接下來買房就不會犯下這些新手都會犯的錯誤了!

 

聽完她這些解釋,我才明白,原來我離買房還有一段距離。我必須要先想好到底買房是要自住還是要投資,也必須做好財務規劃,建立良好的信貸記錄,才開始去想房子的事情。

我也很慶幸自己在買房之前,可以先從Summer這裡聽到這些建議,否則買房對我來說困難重重,搞不好還會成為我人生中最大的煩惱。

想要買房的你,回答了以上的三道問題了嗎?

關於買房,你有什麼想問的嗎?你可以在下面留言,我可以幫你問Summer喔。

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2 thoughts on “房屋經紀總結4年的賣房經驗:“我遇見的買房新手幾乎都會犯下這3個錯誤!”|買房新手必讀”

    1. Sinyen

      你好,以下是Summer的回答:

      我不清楚你家在哪裡,住著什麼類型的房子。雖然大房換小房不難,但是現在是買家的市場,賣房的人多過買房子的人。賣家很可能會有房價被壓低的壓力。

      我的建議是,你可以先找 banker 或房產經紀評估房子價錢。如果可以接受評估出來的價錢,就可以開始找買家。找到可以接受售價的買家,就恭喜他了!

      最大的關卡就是找到買家賣出房子,接下來要買一間小房子就易如反掌了。

      馬來西亞屋主在2020年6月1日至2020年12月31日期間,可獲得赦免RPGT的房產高達3套,所以對要賣房子的人是一個好消息~

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