近年来通货膨胀，物价高涨，房价也是节节攀升。对于这么大笔钱的支出，我们买房更应该要慎重。如果不幸遇到一些不良的开发商，不仅没有办法真正拥有属于自己的房产，投资的金钱都打了水漂，还会背上一笔好几十年起跳的债务，对于生活和未来几年的资产积累都会造成非常严重的后果。
在这篇文章中，小编整理了如何确认马来西亚的黑名单发展商，发展商被纳入黑名单的原因，以及如何避免不小心入手这类型房产的方法。建议无论是想要买房或者是正要准备买房的人在决定入手房产前，务必认真阅读以下内容，避免自己陷入这样的困境。
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马来西亚黑名单发展商是什么？
通常来说，被归纳为黑名单的发展商，都在房地产行业中被指控或被认为从事不道德、欺诈或违法活动的开发商。这些活动包括但不限于低质量的建筑工程、未履行合同义务、欺诈销售行为等等，一般有以下这4个特征：
1）无牌经营的房地产开发商 Unlicensed Housing Developers
如果没有在公开销售之前的就获得许可证以及执照的话，就会违反 Housing Development (Control and Licensing) Act，而这样的发展商就会被归纳入黑名单。
对于民众来说，你可以在开发商的宣传册或者是销售画廊（Sales Gallery）上看到他们的许可证和执照号码，或者是到官网查询无牌房屋开发商名单（List of Unlicensed Housing Developers）。
2）持有被遗弃或搁置项目的房地产开发商Property Developers with Abandoned Projects
一般来说，这种情况会出现于经验比较不足的发展商，可能会因为没有一套好的营销和销售方案导致房子滞销，所以没有足够的资金完成项目。也有可能是因为内部的财务管理会出现问题，甚至是股东之间出现问题等原因，导致公司破产等原因，而无法把手上的项目进行下去。这样的情况下就会被列为黑名单，这也是其中最常见的黑名单原因。
截至2023年9月30日的新闻，私人住宅和被遗弃项目特别工作组（TFST）已记录了655个分为延迟（Delayed）、不健康（Sick）和被遗弃（Abandoned）的住宅项目，总价值（GDV）高达790亿3000万令吉，对于许多人民带来了严重的影响，
如果想要确认这个发展商是否有涉及被遗弃项目，可到官网查询被遗弃房屋开发项目商名单（List of Property Developers with Abandoned Projects）。
3）未履行购房者索赔仲裁法庭（TTPR）裁决的房地产开发商 Property Developers That Didn’t Honour Tribunal for Homebuyer Claims (TTPR) Award
如果开发商没有履行HDA所规定的责任和法定义务，包括交房延迟，交房时与当初合约上的设施不符或者是其他各种合理的原因，购房者可以对发展商采取法律行动，通过购房者索赔法庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，简称TTPR）向发展商提出索赔。
投诉和举报发展商可以透过马来西亚地方政府部（Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan，简称KPKT）的官网申请，具体步骤可以参考官方的指南。
而如果地产开发商没有履行裁决的话，就会被列入黑名单中。购房者可以利用好法律的武器来保护作为购房者的权益。
如果想要确认这个发展商是这样的情况，可到官网查询未履行购房者索赔仲裁法庭（TTPR）裁决的房地产开发商名单（Property Developers That Didn’t Honour Tribunal for Homebuyer Claims (TTPR) Award）。
4）未支付罚款的房地产开发商 Property Developers Who Failed to Settle Compound Payment
很多人不知道，如果房地产开发商违反了以下3大类型的法规，就会根据所犯的罪行，处以RM 5000 至 RM50000 的罚款，其中包括：
- Compounding of the offence of the licensed housing developer under sections 7 and 18 (c) of Act 118.
- Compounding of Advertising and Sales Permits in compliance with regulation 5 (Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989.
- Compounding of the management and maintenance offences of the Housing Development Account (HDA) under the Housing Development Regulations (1A), 5 (6), 6 Housing Development Account) 1991.
这些法规室为了保障购房者以及规范发展商的服务。
例如，发展商必须为每个住宅发展项目开设一个规定的房屋帐户，所收到的付款都需要转入到这个帐户中。这些钱会于支付项目的相关费用，包括地税、门牌税、各项税款、印花税、保险费、顾问费和建筑成本等等，如果发展商把资金挪用到其他项目，就属于犯规。
其中的法规也包括，获得执照的发展商才能宣传他们的产业项目，但需要严格会遵守宣传的规定。若是地产开发商如果通过不真实的广告误导了买家，就属于犯了这个法规。
若是地产开发商没有偿还因这样的情况所产生的罚款的话，那就会被列入黑名单中。
如果想要确认发展商是否没有偿还以上这些罚款的情况，可到官网查询未能清偿罚款的房地产开发商名单（Property Developers Who Failed to Settle Compound Payment）。
如何避免买到黑名单房地产开发商的项目？
如果不小心踩雷，买到这样的房产的话，相关手续的处理是非常令人头痛的。因此，尽力避免自己陷入这样的困境才是上策。
下面就来和你分享如何避免买到黑名单房地产开发商的项目的方法：
- 网络调研，查一下房地产开发商的之前的记录
首先，可以在网路搜索看看开发商是否有成功完成项目的案例，并且观察反馈如何。从中可以知道开发商的处事风格会不会和你期望的有出入，再来决定是否购买。
建议可以观察一些相关的论坛或者是讨论帖，看看近期是否有相关新闻，会不会有什么隐患，这些都会影响你的置产决定。
- 访问KPKT网站，查看开发商是否被列入黑名单
除了网络风评以外，政府也有提供被列入黑名单的开发商信息。你可以直接在马来西亚房屋和地方政府部门（ KPKT） 的网站中搜索相关的信息，确保自己不会被外界铺天盖地的宣传所迷惑。
- 透过 CTOS 或者 SSM 核实开发商的业务概况和背景
现在购房者也可以透过查询公司的 CTOS 确认开发商目前是否有面对什么财务状况，毕竟如果发展商财务上有问题，是很有可能会随时面临资金链断裂问题，将会影响到房产项目是否能够建成。
而透过 SSM 查询，我们也可以看到开发商的背景，他们是什么时候开始进入这个行业的，从而判断出这个开发商的经营能力和危机处理能力等的经验。
- 咨询产权转让律师
如果上述的方式，你还是不放心的话，也可以选择委托律师协助，当然根据服务类型的不同，费用也不一。但是对比购置房产的一大笔支出，征询法律咨询的费用就不算什么了，避免自己作出错误的决定才是更为重要的。
- 购买时选择房屋发展法令下拟订的买卖合约
购买房产时，需确认合约的拟定是否符合房屋发展法令，因为根据1966房屋发展法令新增的18A条文，如果发展商抵触了，例如拒绝执行/延迟/暂停或停止工作持续6个月或更长时间，或超过买卖协议约定的完成期限，就会面临 RM250,000 至 RM500,000，或不超过3年的监禁，或两者兼施，这也能给我们购物者有更多的保障。
如果不小心买到了烂尾楼可以如何处理？
由于每个人的情况不同，建议还是需要咨询相关的律师，根据你的情形给予客制化的建议。当然，如果是这样的情况，最理想的方式就是取消销售和购买协议 (SPA)。
1）对于持牌开发商：
如果消费者购买的房屋项目在期间内没有任何进展，根据修订后的 Housing Development Act (Control and Licensing) 1996 [Act 118]，房屋买家可以在签署合同后的6个月内撤销购房合同。
然而这个是需要获得部门的批准，并收到银行的书面同意的。发展商也不能以其他不合理的理由拒绝你的终止协议。一旦流程完成后，发展商是需要在30天内无息退还款项的。
2）对于未持牌开发商：
首先再次提醒，向未持牌的发展商购买房产是非常不理智的，但是如果不幸已经购买了的话，你可以投诉或者举报到购房者索赔法庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，简称TTPR）。
具体步骤可以参考官方的指南，而这些都是可以在马来西亚地方政府部（Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan，简称KPKT）的官网申请的。
3）通知银行停止付款给发展商
如果发现了自己购买的房子有严重延工的问题，必须尽快透过书面通知的银行，提示银行需立即停止发出工程进度款项给发展商。
这是身为购物者和借贷者在法律上的权益。如果银行不受理的话，购房者是可以发律师函给银行的。
总结
综上所述，在购房前确认该发展商是否别列于黑名单是至关重要的。毕竟选择一个信誉良好、合法持牌的开发商才是避免潜在财务和法律问题的关键。而且如果不幸真的买到那些被认定为遗弃或滞后的项目，就算透过法律来维护自己的协议，也需要案件处理的时间以及并不能够保证能够拿回本金。
因此，买房这么重要的决策，一定要要全面了解潜在风险并采取预防措施。
希望这份马来西亚黑名单发展商能够帮助你避雷，确保投资的安全性以及对未来生活的保障。
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