投資REITs要賺錢？這5大指標你不可不懂｜產托入門系列(二)

產業收益率 Property Yield

在觀察REIT的盈利能力和運營狀況時，我們首先關注REIT的淨產業收入（Net Property Income, NPI）和產業收益率（Property Yield）。

先來看看淨產業收入和產業收益率的計算公式：

淨產業收入 = 營業額（Gross revenue）- 營運開銷（Property operating expenses）

產業收益率 = 淨產業收入（Net Property Income, NPI） ÷ 產業價值（Property Value）

淨產業收入（Net Property Income, NPI）幫助我們了解REIT在某個時間段（一季、一年）到底賺了多少錢。

REIT的核心收入是租金收入，其他非核心收入則包括了停車費收入、廣告收入、出租場地費用等等，加總起來便是REIT的營業額（Gross revenue）。

將REIT的營業額，減去一切營運開銷（Property operating expenses），比如水電費、保險費、管理費、維修保養費等開銷後，就能計算出REIT當季的淨產業收入NPI 有多少。

一般來說，淨產業收入和租金收入的變化必須大致相同，才能說明REIT的運營效率維持在健康水平。比如說這一季租金收入增長了20%，那麼淨產業收入也應該相應增長20%。如果增長幅度有落差，就得查看這一季的開銷是不是增加了。

當然，投資者不需要費心思計算，因為這個數字會反映在REIT的損益表（Income Statement）。

以Sunway REIT (5176) 的2021財政年第二季財報為例。Sunway REIT當季的NPI是大約6601萬令吉。

產業收益率（Property Yield）主要用來評估REIT手上的資產，能換來多少回報，和有沒有善用自己的資產來「錢滾錢」。

通過比較REIT的淨產業收入和產業價值，我們可以掌握淨產業收入在產業價值的比重究竟有多少。

產業價值指的是截至結賬日當天，REIT手上產業的市價有多少。我們可以在資產負債表裡找到這個數字。

產業收益率越高，代表REIT的賺錢能力越強，能為投資者帶來的回報也就越吸引。

如果REIT空有龐大而且珍貴的資產，卻沒有獲得相應的產業收益率或者是產業收入，等於沒好好利用自己的資源，或是REIT管理者（Manager）不善運營REIT。

同樣以Sunway REIT第2季資產負債表為例。把投資物業（Investment Properties）和投資物業 – 應計租賃收入（Investment properties – accrued lease income）加起來，就能得到產業價值的數字。

截至2020年12月31日，Sunway REIT的產業價值為大約85億6136萬令吉。

有的REIT會直接在財報裡透露產業價值的數字（Total property value），投資者不需要自己計算，Sunway REIT就是其中一員；有的REIT則不會列出產業價值，得投資者自己按照上面提到的公式計算了。

產業收益率也可以連接到出租率/入住率（Occupancy Rate）。眾所周知，REIT的主要收入來源是租金，因此出租率也是估計REIT能有多少產業收益率的重要指標！

出租率高也代表市場對於REIT旗下物業的需求很強。那麼，未來REIT和租戶談判租約和每月租金時，便擁有比較大的議價能力，可以要求收取更高的租金，從而獲得可觀的租金收入，進而為股東創造更高回酬！

投資者可以在REIT的財報或者年報裡，找到出租率/入住率的數字。

還債成本 Cost of Debt

還債成本主要用來評估REIT的利息開銷佔總借款多少比重。

它的計算公式是：

還債成本 = 利息開銷（Interest Expense） ÷ 總借款（Total Borrowings）

還債成本越高，代表REIT償還的貸款利息，和還債負擔越沉重，這可能會衝擊到REIT的盈利能力。

從另一個角度看，如果REIT的財務水平和盈利能力足夠強勁，自然有能力向銀行借得低息貸款。貸款的利息越低，REIT未來要承擔的還債成本就越低。

所以，有部分投資者會透過還債成本，來評估REIT的基本面。

如果還債成本越大，REIT的現金流和現金也會比較弱，遇到經濟衰退時，會面臨更高風險。

有的REIT會在年報或季報公布該財政年的平均還債成本（Average cost of debt %），有的則不會，得手動計算。

Sunway REIT的2020年年報顯示，該產托2020財政年的平均還債成本是3.66%，是近5年以來最低水平。

市淨率 Price To Book Ratio

市淨率讓我們快速衡量一間REIT的市值和賬面價值 (Book Value) 的比例，從而了解REIT目前的股價，會不會被高估或者低估。

市淨率的計算公式是：

市淨率 = 股價 ÷ 每單位淨資產（Net Asset Value Per Unit, NAV）

每單位淨資產 NAV一般上代表REIT的賬面價值，也就是REIT每單位（每股）的實際價值。

每單位淨資產的計算方式是：

每單位淨資產 =（總資產 – 總負債） ÷ 已發行股份

一般來說，如果市淨率大於1，表示市值高於NAV（股價高於NAV），等於REIT已經被高估，股價偏貴，未來股價有可能會回調；

如果市淨率小於1，表示市值低於NAV（股價低於NAV），等於REIT股價目前被低估，未來股價上升空間比較大。

負債權益比（Gearing Ratio）

負債權益比（又稱負債率，英文Gearing Ratio）反映了公司的財務狀況，究竟是依靠內部資金還是外部的負債來運營。

負債權益比的計算公式是：

負債權益比 = 總借款（Total Borrowings）÷ 總資產（Total Assets）

負債權益比就像公司的財務壓力表，比率越大，表示公司借的錢越多，承受的財務壓力和風險越高，未來需要還的錢越多。一旦遇到經濟風暴，或是公司生意暴跌，沒有能力償還負債，隨時有可能會出售資產來還債。

一般而言，負債率越低越好，這反映REIT的財務狀況良好，遇上經濟風暴時，比較有能力克服難關。

考量到疫情嚴重衝擊國內經濟和零售業表現，大馬證券委員會（SC）在去年8月，將REIT的負債率頂限，從50%提高到60%，直至2022年12月31日，給予REIT管理層更大靈活度去調配資金。

截至2020年12月31日，Sunway REIT的負債率為37.43%。

計算方式：總借款額34億1765萬令吉（22億令吉 + 12億1765萬令吉），除以總資產91億3178萬令吉。

分配收益率 Distribution Yield

投資者選擇投資REIT，幾乎都是衝著REIT的高股息而去。因此，分配收益率（Distribution Yield）是投資者重點關注指標之一。

分配收益率（又稱股息率，英文 Distribution Yield）的計算公式是：

分配收益率 = 每單位分配收益（Distribution Per Unit, DPU）÷ 股價

基本上分配收益率和投資股票關注的股息率（Dividend Yield）大同小異，只是說法有所不同。REIT的派息稱為「收入分配」 (Distributions) 。

一般而言，分配收益率越高，代表REIT越賺錢，投資者獲得的股息回報越高。

由於多數REIT的股價相對穩定，很少有劇烈波動，投資者很難從中賺取可觀的差價。因此，分配收益率就成為了衡量REIT能帶來多少投資回酬的替代指標。

結語

要提醒的是，產業收益率（Property Yield）、還債成本（Cost of debt）、市淨率（Price To Book Ratio）、負債權益比（Gearing Ratio）、分配收益率（Distribution Yield）只是市場不會忽視的分析工具，並不是僅有的評估指標。

建議投資者選擇REIT時納入其他考量，比如REIT的資產類別、物業地點等等，做一個更全面的研究，並且和同類型REIT進行數據比較。比如同是零售業產托的IGB REIT和Pavilion REIT，可以放在一起比較，更容易看出REIT的真實表現。

假如你對投資感興趣，我們製作了一份全面的「最新投資入門攻略」，向大家公開低風險，安全的投資策略。