投資REITs要賺錢?這5大指標你不可不懂|產托入門系列(二)

雖然房地產信託基金(REITs)被公認為相對穩定、安全的投資標的,但是不代表投資者隨便挑選任何一個REIT都能穩定賺錢,畢竟每個REIT的資產類別、素質和盈利能力都不盡相同。

國內上市的REITs多達18家,以優質REITs著稱的新加坡更擁有超過40家REITs。投資者應該怎麼選?做決定之前,應該考量什麼因素?

不同的人投資REITs的追求可能不一樣,用來評估REITs的標準也不盡相同,但有5個挑選標準,是大多數經驗豐富的投資者,都一定會納入考量的指標!

這5大指標便是產業收益率(Property Yield)、還債成本(Cost of debt)、市淨率(Price To Book Ratio)、負債權益比(Gearing Ratio)、分配收益率(Distribution Yield)。

看起來很艱澀難懂,但其實一點都不複雜。這一篇文章會深入為大家講解這五大指標,內容包括:

  • 五大指標是什麼,以及它的計算公式
  • 這些指標算出來的數字在反映什麼訊息?
  • 在REITs投資如何靈活運用這些指標
  • 到哪裡可以查詢這些指標的內容?

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產業收益率 Property Yield

 

在觀察REIT的盈利能力和運營狀況時,我們首先關注REIT的淨產業收入(Net Property Income, NPI)和產業收益率(Property Yield)。

先來看看淨產業收入和產業收益率的計算公式:

淨產業收入 = 營業額(Gross revenue)- 營運開銷(Property operating expenses)

產業收益率 = 淨產業收入(Net Property Income, NPI) ÷ 產業價值(Property Value)

淨產業收入(Net Property Income, NPI)幫助我們了解REIT在某個時間段(一季、一年)到底賺了多少錢。

REIT的核心收入是租金收入,其他非核心收入則包括了停車費收入、廣告收入、出租場地費用等等,加總起來便是REIT的營業額(Gross revenue)。

將REIT的營業額,減去一切營運開銷(Property operating expenses),比如水電費、保險費、管理費、維修保養費等開銷後,就能計算出REIT當季的淨產業收入NPI 有多少。

一般來說,淨產業收入和租金收入的變化必須大致相同,才能說明REIT的運營效率維持在健康水平。比如說這一季租金收入增長了20%,那麼淨產業收入也應該相應增長20%。如果增長幅度有落差,就得查看這一季的開銷是不是增加了。

當然,投資者不需要費心思計算,因為這個數字會反映在REIT的損益表(Income Statement)。

 
Sunway REIT FY2021 Q2 Income Statement
 

以Sunway REIT (5176) 的2021財政年第二季財報為例。Sunway REIT當季的NPI是大約6601萬令吉。

產業收益率(Property Yield)主要用來評估REIT手上的資產,能換來多少回報,和有沒有善用自己的資產來「錢滾錢」。

通過比較REIT的淨產業收入和產業價值,我們可以掌握淨產業收入在產業價值的比重究竟有多少。

產業價值指的是截至結賬日當天,REIT手上產業的市價有多少。我們可以在資產負債表裡找到這個數字。

產業收益率越高,代表REIT的賺錢能力越強,能為投資者帶來的回報也就越吸引。

如果REIT空有龐大而且珍貴的資產,卻沒有獲得相應的產業收益率或者是產業收入,等於沒好好利用自己的資源,或是REIT管理者(Manager)不善運營REIT。

 
Sunway REIT FY2021 Q2 Balance Sheet 1
 

同樣以Sunway REIT第2季資產負債表為例。把投資物業(Investment Properties)和投資物業 – 應計租賃收入(Investment properties – accrued lease income)加起來,就能得到產業價值的數字。

截至2020年12月31日,Sunway REIT的產業價值為大約85億6136萬令吉。

 
Sunway REIT FY2021 Q2 Investment Properties
 

有的REIT會直接在財報裡透露產業價值的數字(Total property value),投資者不需要自己計算,Sunway REIT就是其中一員;有的REIT則不會列出產業價值,得投資者自己按照上面提到的公式計算了。

產業收益率也可以連接到出租率/入住率(Occupancy Rate)。眾所周知,REIT的主要收入來源是租金,因此出租率也是估計REIT能有多少產業收益率的重要指標!

出租率高也代表市場對於REIT旗下物業的需求很強。那麼,未來REIT和租戶談判租約和每月租金時,便擁有比較大的議價能力,可以要求收取更高的租金,從而獲得可觀的租金收入,進而為股東創造更高回酬!

投資者可以在REIT的財報或者年報裡,找到出租率/入住率的數字。

還債成本 Cost of Debt

 

還債成本主要用來評估REIT的利息開銷佔總借款多少比重。

它的計算公式是:

還債成本 = 利息開銷(Interest Expense) ÷ 總借款(Total Borrowings)

還債成本越高,代表REIT償還的貸款利息,和還債負擔越沉重,這可能會衝擊到REIT的盈利能力。

從另一個角度看,如果REIT的財務水平和盈利能力足夠強勁,自然有能力向銀行借得低息貸款。貸款的利息越低,REIT未來要承擔的還債成本就越低。

所以,有部分投資者會透過還債成本,來評估REIT的基本面。

如果還債成本越大,REIT的現金流和現金也會比較弱,遇到經濟衰退時,會面臨更高風險。

有的REIT會在年報或季報公布該財政年的平均還債成本(Average cost of debt %),有的則不會,得手動計算。

 
Sunway REIT 5 Year Financial Track Record
 

Sunway REIT的2020年年報顯示,該產托2020財政年的平均還債成本是3.66%,是近5年以來最低水平。

市淨率 Price To Book Ratio

 

市淨率讓我們快速衡量一間REIT的市值和賬面價值 (Book Value) 的比例,從而了解REIT目前的股價,會不會被高估或者低估。

市淨率的計算公式是:

市淨率 = 股價 ÷ 每單位淨資產(Net Asset Value Per Unit, NAV)

每單位淨資產 NAV一般上代表REIT的賬面價值,也就是REIT每單位(每股)的實際價值。

每單位淨資產的計算方式是:

每單位淨資產 =(總資產 – 總負債) ÷ 已發行股份

一般來說,如果市淨率大於1,表示市值高於NAV(股價高於NAV),等於REIT已經被高估,股價偏貴,未來股價有可能會回調;

如果市淨率小於1,表示市值低於NAV(股價低於NAV),等於REIT股價目前被低估,未來股價上升空間比較大。

負債權益比(Gearing Ratio)

 

負債權益比(又稱負債率,英文Gearing Ratio)反映了公司的財務狀況,究竟是依靠內部資金還是外部的負債來運營。

負債權益比的計算公式是:

負債權益比 = 總借款(Total Borrowings)÷ 總資產(Total Assets)

負債權益比就像公司的財務壓力表,比率越大,表示公司借的錢越多,承受的財務壓力和風險越高,未來需要還的錢越多。一旦遇到經濟風暴,或是公司生意暴跌,沒有能力償還負債,隨時有可能會出售資產來還債。

一般而言,負債率越低越好,這反映REIT的財務狀況良好,遇上經濟風暴時,比較有能力克服難關。

考量到疫情嚴重衝擊國內經濟和零售業表現,大馬證券委員會(SC)在去年8月,將REIT的負債率頂限,從50%提高到60%,直至2022年12月31日,給予REIT管理層更大靈活度去調配資金。

 
Sunway REIT FY2021 Q2 Balance Sheet 2
 

截至2020年12月31日,Sunway REIT的負債率為37.43%。

計算方式:總借款額34億1765萬令吉(22億令吉 + 12億1765萬令吉),除以總資產91億3178萬令吉。

分配收益率 Distribution Yield

 

投資者選擇投資REIT,幾乎都是衝著REIT的高股息而去。因此,分配收益率(Distribution Yield)是投資者重點關注指標之一。

分配收益率(又稱股息率,英文 Distribution Yield)的計算公式是:

分配收益率 = 每單位分配收益(Distribution Per Unit, DPU)÷ 股價

基本上分配收益率和投資股票關注的股息率(Dividend Yield)大同小異,只是說法有所不同。REIT的派息稱為「收入分配」 (Distributions) 。

一般而言,分配收益率越高,代表REIT越賺錢,投資者獲得的股息回報越高。

由於多數REIT的股價相對穩定,很少有劇烈波動,投資者很難從中賺取可觀的差價。因此,分配收益率就成為了衡量REIT能帶來多少投資回酬的替代指標。

結語

 

要提醒的是,產業收益率(Property Yield)、還債成本(Cost of debt)、市淨率(Price To Book Ratio)、負債權益比(Gearing Ratio)、分配收益率(Distribution Yield)只是市場不會忽視的分析工具,並不是僅有的評估指標。

建議投資者選擇REIT時納入其他考量,比如REIT的資產類別、物業地點等等,做一個更全面的研究,並且和同類型REIT進行數據比較。比如同是零售業產托的IGB REIT和Pavilion REIT,可以放在一起比較,更容易看出REIT的真實表現。

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免責聲明

 

此文章內容僅作為教學、分享及參考的用途,而非專業的投資建議。由於個人的情況及需求不同,你可以聯繫價值思維或咨詢你的理財規劃師以取得專業的建議。

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