3分鐘看懂REITs房地產信託基金｜產托入門系列(一)

房地產信託基金 REITs 是什麼？

去過吉隆坡的 Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 嗎？這兩家國內熱門、匯集眾多中高檔品牌的購物商場，其實都隸屬於房地產信託基金 IGB REIT (5227)。 

REITs，全名Real Estate Investment Trust，中文稱為房地產信托基金（簡稱產托），也稱為不動產投資信託，是一種類似單位信托基金的投資工具。

信託基金公司匯集了眾多投資者的錢後，會用來購買各種類型的商業用途不動產（Real Estate），比如購物商場、酒店、辦公大樓、工業建築等等，然後放租出去。

因此，租金就是REITs的主要收入來源！

有些REITs會比較聚焦於購買特定用途或者地區內的不動產，比如國內知名的 IGB REIT (5227) 只專注在投資購物商場；有的則會比較多元化投資，以便分散風險，比如集合了購物商場、酒店、辦公大樓、醫療中心、工業建築和教育學院的 Sunway REIT (5176)。

馬來西亞證券委員會（Securities Commission Malaysia, SC）規定，REITs 必需有至少75%的資產是不動產，確保帶來穩定租金收入；現金、投資基金等不能超過總資產的25%。

另外，REITs不能自己掏錢出來建造新的物業。

REITs讓本金較小的投資者，用小錢就可以當上各個商場、辦公大樓等不動產的股東之一，成為名副其實的包租公。

簡單來說，假如你真的想過一把當包租公的癮，在家坐等收租，不一定要掏出一大筆錢或者向銀行貸款買物業，才擁有這些頭銜；只要拿出RM100，就能投資REITs成為收租人。

而且，你不需要親自去管理這些產業，REIT公司收到租金後，會定期派股息（Distributions）給你。

雖說REIT是種信託基金，但投資者不需要透過中介人（Agent）來購買REIT的單位，而是像一般買賣股票、ETF、指數等，透過投資交易戶口來買賣。

如果想知道國內REIT的過往業績和最新公告，可以在大馬交易所（Bursa）的網站裡尋找。此外，價值思維固定每週一在官網更新國內 REITs 的最新主要數據，有興趣的人可以點擊這裡查閱！

REITs有多少種？

在馬來西亞，REITs可分為6大類，包括零售業、辦公室、工業、酒店業、醫療業和涵蓋多元產業的多元用途REIT (Diversified)。

目前，一共有18家REITs在大馬交易所掛牌上市。

了解REITs 的幕後管理架構

一般而言，REITs由3個關鍵角色組成和共同運營。

管理者（Manager）

負責為REITs制定投資策略，包括把資金投入哪些類型的不動產來賺取收入等等。通常管理者會由REIT創辦公司的代表擔任。

以Sunway REIT為例，管理者是Sunway REIT Management Sdn Bhd。它是國內上市公司——双威集團（SUNWAY, 5211）持股80%的子公司。

物業管理者（Property Manager）

負責物業日常運營事務的機構，包括收租、繳付雜費、處理日常文件等等。一般上物業管理工作會外包給第三方處理。

Sunway REIT的物業管理者是Zerin Properties Urus Harta。

信託人（Trustee）

信託人的責任是監督REITs的管理者，確保從所有投資者那裏籌集回來的資金沒有被濫用。法律角度上看，REITs購買回來的資產並不屬於管理者，而是投資者，因此需要信託人進行嚴格把關。

Sunway REIT的信託人是興業信託有限公司（RHB Trustees Berhad）。

投資者（Investor）

也就是買進REIT單位的人，也就是物業的包租公或包租婆。

投資REITs的好處是什麼？ REITs vs. 真實房地產

REITs真的好像別人口中所說的值得投資嗎？為什麼不直接投資物業，至少房契寫的是自己的名字？

我們來看看投資REITs和直接投資物業相比，有什麼優勢和好處。

投資門檻低

同樣是投資在物業，但相比起買賣實體房地產，買賣REITs涉及的程序簡單得多，而且投資門檻非常低。投資者只需要拿出數百令吉（取決於REITs的股價），像交易股票那樣買進REITs的，就可以分享物業的權益。

如果是買進實體物業，必需動輒數十千令吉（頭期款項）和更複雜的買屋程序才能完事。

風險相對低

REITs通常擁有多棟物業，有的甚至會多元化投資在不同用途的物業，或者不同地區等等。因此，即便某一家購物商場的出租率較低，REITs還是可以透過其他物業收取租金，不至於影響了REITs的整體租金收入表現。

換句話說，REITs的多樣化投資，是為了增加租金來源之餘，也幫助投資者分散風險。如果REITs的資產落在黃金地段或者是人潮火熱的地點，根本不用愁找不到租客！像 Suria KLCC、Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 就是很好的例子。

買進實體物業，必須自己尋找租客、收租和繳付雜費等等。假如長期沒有辦法把單位出租，房貸可能會變成沈重的經濟負擔，甚至影響財務狀況。和分散投資、擁有專業管理者打理的REITs相比，投資房地產擁有較高風險。

收益穩定

為了避免繳付公司所得稅，多數REITs會將盈利的至少90%，當作收益分配（Income Distribution，相等於股息）派發給投資者。

由此可見，和其他公司相比，投資在REITs可獲得的股息收入、周息率相對高。因此，REITs投資可以說是較為防禦性的投資工具。

也有不少投資者，看中REITs穩定派息的特點，以定期定額存股法買入REITs的單位，然後每年坐等收入一筆可觀的股息，形成穩定的被動收入。

REITs有債務上限

SC有規定，國內REITs的負債比率（Gearing Ratio）不可以超過50%。意思是，REITs必需將債務控制在一定水平內，不能無節制地舉債。

負債比率越大，表示公司借的錢越多，承受的財務壓力和風險越高。一旦遇到經濟風暴，或是公司生意暴跌，沒有能力償還負債，隨時有可能出售資產來還債。

因此，這項政策等同於監督REIT的資產負債表，保障了投資者的權益。

因應新冠肺炎疫情嚴重衝擊國內經濟和零售業的表現，SC在2020年8月將REITs的負債比率上限調整至60%，直至2022年12月31日。

投資REITs 需要考慮的因素/ 風險有什麼？

要先做足功課

投資者決定投資在哪個REITs前，必需先了解各個REITs的資產組合（portfolio）。如果REITs的物業比較多樣化，例如涵蓋酒店、工業建築、商場等等，那麼租金收入就比較穩定，不會因為某項資產租戶冷清而影響租金收入，繼而影響投資者獲得的股息。

但是，凡事都是一體兩面。物業太多，或者組合太多元的REITs，也可能會在經濟不景氣時，發生「劣質資產拖累優質資產貢獻的盈利」的狀況，導致盈利被稀釋的危機。

因此，在投資REITs之前，必須做足功課。情況允許的話，建議親身查訪物業價值。比如說，親自到商場走一趟，除了人流量之外，還可以觀察那裡的購物體驗、衛生程度、地點交通便捷程度等等。

雖然REITs的財務報表會解說旗下物業的情況，比如有什麼商店類型，但是這些都是紙面上的講解，很多時候沒辦法反映實況。所以，最好的解決方法就是親自去考察一番，幫助你判斷REIT的前景！

股價極少火箭式上升

由於REITs的債務水平被限制在60%，加上每年都會把賺到的90%的盈利派發給投資者，所以管理者其實不會有太多錢擴充業務，充其量只會做一些維修或翻新的工作。

礙於業務增長有限，通常REITs的股價也不會呈現爆發性增長，只會微幅上升。

這也解釋了為什麼比較冒險進取的投資者，不會選擇投資REIT，因為它沒辦法幫助投資者在短期內獲得極大的利潤。

需考量疫情的衝擊

REITs以物業為主，會受到經濟景氣、通貨膨脹等大環境因素，影響盈利表現和股價波動。

在疫情爆發期間，不少REITs已經因為酒店、商場人流稀少而陷入虧損，或者盈利萎縮，連續幾個季度都交出紅色警戒（盈利下跌或虧損）的季報。

雖然說確診人數稍微有所好轉，政府也漸漸放寬行動管控措施，重開商場、酒店、餐廳堂食，但是各家REITs還在營收復原期。

另外，政府還沒放寬跨境禁令，也對旅遊業帶來了衝擊。

因此，投資者唯有深入了解REITs的資產組合，持續追蹤財報表現，才能判斷出它能不能走出疫情的陰影，重新回到健康的財務水平。 

REITs 適合什麼投資者？

1）風險傾向較小的投資者。投資REITs雖然沒辦法一夜暴富，但勝在穩定獲益，風險比買賣個別公司股票來得低。

2）喜歡收息的投資者。REITs會將90%盈利派發給股東，每年固定派發2至4次的股息，，股息率維持在5%至8%（疫情前）。因此，REITs是許多投資者眼中的「股息股」，特別適合喜歡收取股息的投資者。

但是，投資者也需注意REITs的盈利情況，虧損中的REITs是沒辦法派息的。

結語

在我看來，REITs讓小資金的投資者也能有機會投資在不動產。投資門檻低，風險也低，再加上派息固定，屬於相對穩定的投資對象，適合追求低風險穩定收益的投資者。

不過，低風險不代表投資者可以隨便砸錢在任何一個REITs，畢竟有的REITs會因為資產較為劣質，而沒有辦法獲利，更別說派息（或固定派息）給股東了。

因此，不管你現在決定投資什麼金融產品，都必須先做功課，學習了再決定。

這跟找對象一樣，交往前也得先認識對方、了解他的性格後，才決定要不要投入感情喔。

假如你決定將REITs納入你的投資組合，切記在正式進場前，深入研究REITs的投資組合、管理者素質、需要關注的重要指標等，再配合全面的「挑選優質REITs指南」，就不會在研究REITs時錯過任何一個該注意的細節。