房子不只是我們的實際財產，更是給我們無數安全感和幸福感的港灣。不管身處豪華的都市還是偏遠安靜的小鄉村，房子都給了我們一個栖身之所，就像樹木的“根”讓我們無需四處漂泊。因此，買房在許多人心中擁有重大的意義。
然而，買房不是一個簡單的決定。房子價格不菲，動輒幾十、幾百萬，需要考慮的因素實在太多了。
你真的需要買房嗎？你現在的經濟情況足以負擔得起房屋的費用和貸款嗎？
你知道你究竟需要什麽類型的房子嗎？買公寓好，還是排屋好？買永久地契（Freehold）還是租聘地契（Leasehold）的房屋好？你知道你買的房子屬於住宅用地還是商業用地嗎？這一切會影響你所能獲得的貸款金額以及你對這塊土地是否擁有所有權還是只有使用權。
此外，我們還需要關注物業的位置和狀況、未來的生活規劃、貸款利率和其他費用等等。
對於第一次買房的人來說，這些問題可能會讓你感到困惑和不安。今天，我們來談談在馬來西亞買房時需要考慮的13大事項，讓你在做出決定之前做好充分的準備，減少不必要的風險和後悔。
目錄
1.搞清楚買房的目的
首先，瞭解買房的目的非常重要。你需要問自己，為什麼要買房？
社會生活中，我們總是避免不了同儕壓力（Peer pressure）。見到同事、朋友買房，我們也想要買房。但是，你現在真的需要買房嗎？問問自己，你爲什麽需要現在買房？是爲了結婚？爲了改善生活品質等目的嗎？現在租房子已經無法滿足你的需求了嗎？買房應該是爲了讓自己舒服，而不是因爲同儕帶來的壓力，每個人都應該根據自己的節奏生活，清楚這一點，才能讓你做出理智的決定。
如果你已經明確自己買房的目的，那麽你買房是爲了什麽用途？是為了自己居住，還是純粹投資？
自住
如果是為了自住，那麽房子的首要條件必然是能夠滿足你的家人的需求大於房產的升值情況。你需要考慮的因素皆圍繞於你的生活習慣，例如：房子的地理位置、是否靠近你上班的地方、附近有沒有什麽重要的便利設施、交通情況、房屋面積能容納得下家人們嗎等等問題。
投資
而如果是為了投資，你需要關注的重點則在於房產能否爲你帶來回報，如：物業的潛在升值空間、租金回報率、物業管理等問題。
根據大馬副財長拿督斯里阿末馬斯蘭的調查，目前，馬來西亞有高達27,000的房屋滯銷。市場上的房屋顯然是供過於求。如果你選擇在現在投資買房，需要拿出勇氣、耐心和加倍的研究，因爲投資買房并不是一件短期能夠獲得回報的投資，你需要以更長遠的思維看待這項投資
2.收入是否穩定
除此之外，在買房前，你還要考慮到自己是否有一份的穩定的工作來支撐你支付每月的房屋貸款和其他開銷。
生活處處都會用到錢，我們要客觀地認識到現實情況。買房需要面對的不僅僅是每月償還房貸，我們還會面對其他開銷，如：信用卡債、車貸、醫藥費、日常生活費等支出。你的收入，你手中的現金流是否可以覆蓋房屋貸款還款、生活費用和其他開銷。
我們要考量如果收入真的很少或者不穩定，卻因爲買房而用掉了大半的收入，接下來只好縮衣緊食，犧牲生活品質，對你而言值得嗎？能夠承擔嗎？如果有突發緊急情況，你手中的現金流可以應對意外事件嗎？
而且購買房屋是一個長期的承諾，需要你在未來的幾年或幾十年內持續還款。如果你沒有穩定的收入來源，可能無法按時償還房屋貸款，這將導致你的信用記錄受到損害，並可能面臨喪失房屋產權的風險。
其實，在你向銀行申請房貸時，銀行會特別關注你的償債率（Debt Service Ratio，DSR），來衡量你的還款能力，避免壞賬的誕生。
償債率=每月固定債務或指出 / 每月净收入
下表為銀行估算的償債率：
收入 | 償債率（%） |
< RM3,000 | 60% |
RM3,000 – RM8,000 | 70% |
> RM8,000 | 85% |
收入越低，你成功還債的機率越低，所以銀行批準貸款的機率也相對較低。
理論上，銀行認爲借款人的月還款額不能超過借款人收入的50-60%。
假設小A和小B申請的房貸金額都是RM600,000，房貸利息是5%，分30年償還貸款。根據估算，每月小A和小B需要償還RM3,221的房貸。
然而，小A的月收入是RM4,000，貸款金額佔據了月收入的80%，銀行擔心小A可能有無法償還貸款的風險，所以不批准貸款。
小B的月收入則是RM6,000，貸款金額佔據了月收入的53%，處於安全範圍内，銀行批准了小B的貸款。
小A能做的只有2個方法：
一，在自己的能力範圍内買個比較便宜、可負擔的房子
二，提升收入，來日再戰
如果你好奇你的收入究竟能夠買到多少錢的房子，敬請留意下一篇：馬來西亞買房到底要花多少錢？要准備的14種費用！
綜上所述，購買房屋需要貸款人做好全面的財務規劃，以確保自己有足夠的收入和資金來償還房屋貸款和其他費用。如果貸款人沒有穩定的收入或者財務狀況不足以承擔房屋貸款，那麼購買房屋可能不是一個明智的決定。
如果你現在收入不穩定或想買的房子與收入不匹配，我們唯一可以做的就是想辦法去尋找一份穩定的工作或想辦法提升收入。
3. 確定預算
買房還有一個很重要的原因是購置自己的資產，增加個人財富。但是，買房也需要花費大筆的資金，包括訂金、印花稅、律師費用、物業管理費等。
雖然有銀行貸款能夠幫助我們買房，但是銀行最多批准90%的貸款金額，剩下的10%需要我們自己想辦法。這剩下的10%一般被視爲頭期款（Down Payment）。因此，你需要考慮到你的收入、支出和儲蓄，準備至少10%你所購買房子的金額。假設你準備購買RM300,000的房屋，那麽你需自備至少RM30,000的頭期款。
如果，你考慮購買公寓，還需要考慮到各種額外的費用，如：管理費（Maintenance Fee）、儲備金（Sinking Fund）等。在一些地方，管理費甚至高達每平方英尺RM0.50。
因此，在買房之前，你需要搞清楚自己的財務狀況，確定自己有足夠的資金和貸款能力負擔這些費用。
此外，確定預算也可以節省時間，並幫助你專注於可以負擔得起的房屋，研究你現有的資金是適合買新家還是二手房，公寓、排屋還是大別墅。
由於買房涉及的費用高達14種，原諒價值思維無法在這篇文章中一一盡述。如果你不清楚買房究竟會涉及什麽費用，不知道如何規劃預算，可以閲讀我們的下一篇：馬來西亞買房到底要花多少錢？要准備的14種費用！
4.注意信用評級
在馬來西亞購買房屋需要付出很高的成本，許多購房者需要通過銀行貸款來支付房屋的購買價格。因此，建議購房者在購買房屋之前注意自己的信用評級，以確保自己能夠獲得足夠的貸款額度。
馬來西亞的信用評級總共有2個：Central Credit Reference Information System（CCRIS）和Credit Tip-Off Service（CTOS）。
銀行在決定是否向購房者提供貸款時，通常會通過以上2個信用評級系統評估購房者的信用評級、收入來源、債務負擔等因素。購房者的信用評級越高，獲得貸款的機會就越大，同時也可以獲得更有競爭力的利率和更高的貸款額度。
購房者可以通過保持良好的信用記錄、按時還款、避免透支等方式來提高自己的信用評級。此外，我們還可以通過向信用評級機構申請信用報告來瞭解自己的信用評級和信用記錄，並及時修正存在的問題。
最後，購房者應該在購房前仔細計畫財務，確保自己有足夠的經濟能力購買房屋並按時還款，以避免不必要的經濟風險。購房者可以尋求專業的財務諮詢來瞭解自己的財務狀況和購房能力。
5.什麽時候買房最好？
不只搬新房子需要看黃道吉日，買房也是非常看重時機的。如果你在對的時間入場，那麽你將可能以更便宜的價格買到心儀的房子。
如果你有足夠的現金或預算，可以在房市低迷時購房。在經濟低迷時期，房價指數（House Pricing Index）通常會下降。當房地產市場的價格下降，HPI跌倒1%或2%，這可能為購房者提供更好的價格和更多的談判空間。然而，這需要購房者能夠承受短期內的房地產價值下降和市場波動性。
其次，如果你正在尋找貸款來購買房屋，最好在利率較低的時候購買。貸款利率通常會因市場條件、通貨膨脹率和央行政策而變化，因此如果你能夠找到貸款利率較低的時候購買房屋，那麼你可能會為房屋貸款支付更少的利息。
最後，如果你願意花時間大量做研究，或者能夠靜待時機，當有人因爲個人願意急需用錢，願意低價賣房，也是我們最好的買房時機。
6.搞清楚房子種類
在你考慮好周圍的環境后，你還要清楚什麽房子種類是你能夠負擔的。除此之外，我們還需要根據家庭成員的數量來選擇住宅的面積和格局。其中，最重要的是你選擇的住宅是否受房屋發展法令（Housing Development Act，HDA）的管制和保護。
因爲在這項法令下受到保護的住宅，能夠在：
- 買賣雙方遇上糾紛時提供調解
- 在房地產項目擱置或爛尾時保護房主的權益
- 規範發展商向房主收款的程序
目前，馬來西亞大致可分爲有地房屋（Landed）和高樓住宅（High rise）。
有地房屋 （Landed） | 高樓住宅（High Rise） |
豪宅（Mansion） 面積比獨立式洋房大，可容納泳池和直升機坪。 | 組屋（Flat） 一般只有5、6層樓，沒有電梯及其他設施，沒有籬笆，但可能有保安。 |
獨立式洋房（Bungalows） 面積相較豪宅較小，但獨立式洋房是獨立建築，由一個家庭占據一座建築，可避免鄰居打擾。 | 公寓（Apartment） 樓層可達數十層，會配備電梯及小公園等設施，含圍墻和保安。 |
零地段洋房（Zero lot Bungalows） 零地段洋房與獨立式洋房相似，只是其土地面積不同。它的土地面積要小得多，房子位於地塊的一角，以便最大限度地利用院落空間。 | 公寓（Condominium） 在大馬，只有在面積4,000平方米或以上的土地興建樓盤才有資格被視爲Condominium。總體而言，Condominium是Apartment的升級版，含有更完善的設施和更嚴密的安保系統，含有室内或地下停車場。 |
半獨立式房屋（Semi-detached house） 房子的其中一面墻壁與隔壁房子共用，因此，房屋格局大致雷同 | 服務式公寓、套房（Serviced apartments /serviced residences / serviced suites） 提供客房服務的高級公寓 |
獨立式房屋（Detached house） 和獨立式洋房類似，是獨棟建築，沒有與周圍房屋相連，但面積有可能小於獨立式洋房。 | 公寓頂樓（Penthouse） 公寓頂樓故名思與就是一棟公寓中最頂層的住宅。這類住宅一般會占公寓頂樓的一整層或最少半層，是公寓中售價最貴的房屋單位。 |
普通排屋（Terrace House） 由兩個或多個房屋共用一堵牆和其他基礎設施，如道路、下水道和公共照明等。這種類型的房屋通常具有相似的設計和建築風格，但是每個房屋的內部和外部細節可能略有不同。面積較小，周圍有鄰居。 | 閣樓或複式單位（Loft/Duplex） 一棟高樓中的雙層單位。 |
連接式排屋（Linked House） 與普通排屋類似，不過面積較大，周圍有鄰居。 | 小型居家式辦公單位（SoHo） 辦公室和住家的結合體。 |
豪華排屋（Superlink） 面積在排屋中最大，周圍有鄰居 | 店屋（Shop House） 顧名思義，店屋就是門店和屋子和人爲一，一般上下面是店鋪，上層是房屋。 |
聯排住宅（Townhouse） 從外表看，這是一棟住宅。但是内部實際上分割成兩棟或幾棟互不相干的住宅。上層住了A鄰居，左邊住了B鄰居，下邊住了C鄰居，但整體看來好像住在同一個房子中。 | 綜合或混合發展房屋（Integrated/mixed-use development） 一般上，這類住宅是結合商業、娛樂，如：購物商場、游樂園、辦公樓爲一體的住宅。下層一般爲商場，上層一般爲住宅。 |
這些房子各有優勢和劣勢，主要根據房主的生活習慣而挑選。
而這些房屋究竟有沒有受房屋發展法令保護就要取決於房產的地契種類。
7.搞清楚房產地契種類（Land Title）
地契（Land Title）是國家土地局承認某人或某機構在法律上成爲某土地或產權的合法擁有者。有了地契，我們才有權使用產權，決定產權的用途，處理一切與產權有關的事宜。
馬來西亞的地契大致可分爲三種：總地契（master title）、共管公寓分層地契（Strata Title）和個別地契（Individual Title）。
總地契（master title）
總地契指的是在房屋完全被開發或建成前，土地歸發展商所持有，所有交易均需要通過發展商的批准。比如：當你想要買房時，還需要取得發展商的同意才能轉賣。
此外，如果你在房產還屬於總地契（交房後10年仍然沒有轉換爲分層地契或個別地契）的情況下購買房產，你將難以通過銀行貸款或通過公積金提款買房。
因此，建議房主在發展商向政府申請將總地契轉換成公關公寓分層地契（Strata Title）或個別地契（Individual Title）後才考慮購房。此外，買家也可以在簽署和約前，請律師到土地局核實產權契約或在房地產購買協議中查看地契的狀態。
共管公寓分層地契（Strata Title）
共管公寓分層地契顧名思義是高樓住宅單位，如：組屋、公寓等的地契，一個土地上擁有多個產權人。擁有這張地契意味著這塊地不在屬於發展商獨自擁有，你是你住宅單位的產權人。但是，你除了擁有本身的住家單位，還將與其他業主共享公共空間及其他公共設施，如：電梯、走廊、健身館、游泳池等。因此，擁有這類地契的房主需要根據自己擁有的單位份額來支付公共財產的維護與維修。一般而言，這類型地契申請轉換時間較長，比較考驗買主的財力和耐心。
個別地契（Individual Title）
個別地契則適用於有地房屋，如獨立式洋房、排屋等，一個土地上僅有一個產權人（屋主）。一般而言，擁有個別地契的屋主對房屋自主權的權力較大，可隨意更改房屋外觀，付更低或幾乎爲零的管理費。
下表整理三者之間的區別：
總地契（master title） | 共管公寓分層地契（Strata Title） | 個別地契（Individual Title） | |
房屋擁有權 | 發展商 | 擁有自身單位的產權及與其他業主共享的公共空間產權 | 單一土地的房產權 |
房地產類型 | 有地房屋或高樓住宅都有 | 高樓住宅 | 有地房屋 |
地契頒發時長 | 短 | 長 | 短 |
房屋貸款申請 | 難 | 易 | 易 |
業主責任 | 發展商 | 所有業主共同承擔維護與維修的責任 | 個別屋主各自承擔所持有房屋的維護與維修 |
8.搞清楚地契的性質
除了以上地契的種類讓我們清楚產權的合法持有人是誰，搞清楚地契的性質也非常重要。因爲在不同的土地上能從事什麽活動，對於門牌稅、土地稅和水電費的費率徵收以及貸款金額、租金回報率也有所不同，會影響到我們的支出和買房預算。
目前，馬來西亞有3種性質的土地，分別爲：住宅地契（Residential title）、商業地契（Commercial title）及受HDA保護的商業地契（Commercial title under HDA）。
住宅地契（Residential title）
住宅地契指的是僅有居住用途的土地，一般適用於有地房屋，但不適用於一些商業性的高樓住宅。擁有這種地契的屋主只能用於居住或短期出租，不能從事商業活動。如果你想把住宅改爲店鋪或幼兒園，需要向土地局申請轉換爲商業地契。
由於住宅地契是受HDA保護的，如果發展行沒有按約定時間交房，房主有權索取10%的遲交賠償金（late interest，LAD）。
此外，在水電費、門牌稅、土地稅方面，住宅地契也享有優惠。每個州屬的門牌稅、地稅的徵收費率都不一樣，但總體而言住宅地契的稅率一定比商業地契低，門牌稅大概介於租金估值的2%-7%之間。在電費方面，根據國家能源有限公司（Tenaga Nasional Berhad，TNB），私人住宅的電費只徵收RM3，而使用低電壓的商業地契則要收取RM7.20，總體相差1倍多。
值得注意的是，住宅地契所能獲得的貸款金額也相對商業地契來得高，一般可以借到90%。購買了3間以上房子的房主則只能借到70%。如果剛好遇上政府推出各種福利計劃，甚至可以做到零頭期，100%的貸款額度。而且住宅地契的貸款期限也較長，最長可達35年或70歲。
商業地契（Commercial title）
商業地契顧名思義只能從事商業活動，不能改成住家，不能有床，不能24小時開空調冷氣，必須配備滅火器等，這些規則適用於各類店鋪和辦公室。再打款額度方面，最多只能借到80%-85%，最長貸款期限為25年。由於商業地契與本篇文章關聯不大，因此不過多贅述。
受HDA保護的商業地契（Commercial title under HDA）
受HDA保護的商業地契（Commercial title under HDA）與商業地契最大的不同在於它受HDA保護，因此房主所享的權益與住宅地契一致，買賣合約要按照房屋發展法令的規定進行。
在貸款額度，貸款期限方面，這類地契和住宅地契也沒有差別。
然而，在門牌稅、土地稅與水電費方面，徵收費率則采納商業地契的費率，這是因爲房屋建造在商業用地之上。
擁有這種地契的多是高樓住宅，如：服務式公寓、小型居家式辦公單位（SoHo）、綜合或混合發展房屋（Integrated/mixed-use development）等，房主能自住也能出租，房屋樓下一般可從事商業活動，如：餐廳、小賣鋪等，適合追求精緻生活，喜歡Cafe、購物，追求便利、摩登的上班族人群。
下表讓你快速瞭解住宅地契和受HDA保護的商業地契的分別：
住宅地契（Residential title） | 受HDA保護的商業地契（Commercial title under HDA） | |
建於 | 住宅土地 | 商業土地 |
房屋類型 | 多爲有地房屋 | 多爲高樓住宅 |
用途 | 只能用於居住或短期出租 | 不限居住，可用於出租，房屋樓下可從事商業活動 |
受HDA保護 | ✔ | |
貸款 | 貸款額度最高90%，期限35年或70歲 | |
門牌稅、土地稅、水電付費 | 便宜 | 貴（按商業地契收費） |
因此，當你在考慮購買某個物業時，要先確定它的地契的性質究竟是商業地契還是住宅地契，因為這項資訊能夠幫助你更好地計劃買房預算和支出，不會因爲買房而導致自己陷入財務困境。
9.搞清房產所有權年限
在搞定了地契的種類和性質之後，你知道你的地契其實有有效時限，過了期限就會過期嗎？
在西馬，地契的時效分爲永久地契（Freehold）和租聘地契（Leasehold）而在東馬則幾乎沒有永久地契。
永久地契（Freehold）
根據《國家土地法典1965》(National Land Code 1965) 所有土地都是屬於國家的。但是，如果你持有永久地契，那麽就相當於國家永久把某塊地割給你，你有權自由轉讓、分割或分配，即使在房主去世後也可以傳給後代，并且任何轉讓事宜都不需要經過國家的同意。
盡管如此，永久地契也不一定永久，因爲永久地契的合法權限實際上是999年。此外，根據《1960年土地徵用發》，如果政府需要用到土地來進行城市的規劃，如：建造捷運站等公共發展事宜，政府有權收回永久地契。2018年，Ampang Park購物中心就是最好的例子。政府爲了建捷運第二幹線而收回Ampang Park的永久地契。
租聘地契（Leasehold）
租聘地契，顧名思義就是向政府租來的地。在租聘地契中，土地所有權歸政府，土地的使用權則由土地持有人所持有。因此，如果你擁有租聘地契卻想要進行產權轉讓，那麽你需要獲得政府的批准，政府審核的時間約3個月到1年不等，取決於你的房子是一手產權還是二手房產。當然，和永久地契一樣，政府有權在期限未滿前收回地契用於公共發展建設。
通常，租聘地契的持有期限為30年、60年或99年。期滿後，土地和土地上的建築都歸政府所有，理論上你就不能居住在這塊土地上。但是你可以向州政府支付一筆錢來申請延長租聘權限。每個州屬的延長期限都不同，以雪蘭莪爲例，根據《雪蘭莪土地規則2013》，延長租聘地契的收費有2種：
第一種方法：
無論土地多大，租聘年限剩餘多長，你只需繳納RM1,500給市政府（其中RM500是支付雪州公墓信託基金的捐款），那麽你就可完成租聘地契的延長。
這種方法成本較低，唯一的缺點是，在你延長地契期限后，政府會對該房子頒發禁賣令（Registrar Caveat），房主無權出售房屋。
第二種方法：
如果你希望在延長地契期間售賣房子，那麽你可以選擇支付全額地價。
如何計算地價？
0.25 x 0.01 x 土地的市場價值（每平方英尺）x 地契更新年限 x 土地面積（平方英尺）
假設土地的市場價值是每平方英尺RM80，土地面子總共為2,000平方英尺，租聘地契原本是99年，目前剩餘30年，你需要延長多69年，那麽根據公式：
0.25 x 0.01 x RM80（每平方英尺）x 69年 x 2,000（平方英尺）= RM27,600
那麽你需要支付RM27,600來延長地契，成本比第一種方法高了將近20倍，但好處是屋主有權可以售賣及轉讓房子。此外，如果采納第二種方式，雪州政府還給予30%的折扣，你最終只需支付RM19,320。
那麽是不是永久地契比租聘地契更好呢？其實，所謂的好壞，是根據房主當前的經濟情況而定的，只有適不適合，沒有好壞。
簡而言之，租聘地契的房屋比永久地契的房屋更便宜，但是在貸款方面，租聘地契較難獲得貸款，尤其是當租聘地契快到期後，租約越短，價值越低。因此，建議購買二手租聘地契房屋的買主，切記詢問地契餘下的有效年限是多少，避免貸款遭拒。而永久地契的好處是，雖然它的價格比較貴，但是能夠永久擁有房屋，還能世代相傳，在交易方面也不需政府批准，程序上較爲簡單，也更容易獲得貸款。
下表簡述兩者的區別：
永久地契（Freehold） | 租聘地契（Leasehold） | |
土地所有權 | 屋主 | 國家，屋主僅有使用權 |
所有權期限 | 999年 | 30年、60年、99年 |
交易 | 房主與買家進行 | 需獲得政府批准 |
政府有權收回 | 有 | |
是否需要想政府申請延長地契期限 | 不需 | 依據屋主需要可申請延長 |
屋價 | 較貴 | 較便宜 |
貸款 | 簡單 | 視租聘地契剩餘期限而定。地契剩餘年限越短，貸款越難。 |
價值 | 能夠增值 | 隨著剩餘年限貶值 |
10.留意土地是否為馬來人保留地（Malay Reserve Land）或土著單位（Bumi Lot）
在開發商向政府申請房屋開發項目時，政府規定需保留一定的單位配額比例，要求開發商以折扣價把房屋賣給土著及馬來人。這種形式被稱爲馬來人保留地（Malay Reserve Land）或土著單位（Bumi Lot），兩者都不受國家土地法典約束。
馬來人保留地只能由馬來人擁有和使用，馬來人能在該土地上居住或從事商業活動，不能賣給其他種族，就連土著，如：沙巴、砂拉越的少數民族也不能擁有。
土著單位則開放給所有馬來人和土著，包括：沙巴、砂拉越原住民。
建議買家不要購買這一類土地，因爲只有土著與馬來人才有權購買。即使你看中了二手的土著房屋，該名土著屋主也愿意把房子賣給你，但是最終還是需要政府批准，過程非常麻煩。
總之，搞清你所持有的地契能夠確保你不會在將來的某個時候因為地契所有權的問題而陷入麻煩。
11. 確定理想的房屋
在搞清楚了一系列地契的種類、性質和所有權年限後，相信你一定很疑惑，我們應該買哪種地契的屋子？哪種地契更好？有4點，你需要注意：
第一：你的生活習慣符合什麽地段和房屋類型？
其實，每種地契都有它的優勢和劣勢，關鍵在於房主的生活習慣和財力，適合居住在什麽環境。比如：要考慮到你的工作地點是否靠近你的住宅。如果你依賴公共交通工具出行，那麽你還需要關注附近是否有便利的交通工具，如：巴士服務、捷運、地鐵等。如果你有自己的車子，則要注意住宅附近的交通情況，會不會經常堵車？如果你有經常出差的需求，附近是否有高速公路？這此外，你還需注意附近有沒有商場、餐廳、醫院等能夠滿足日常需求？而有家庭者除了考慮工作地點、買東西以及醫療和交通的便利性之外，還需將孩子就讀的學校和其他日常活動的地點納入考慮範圍，以確定最佳位置。
假設你所在的地方地勢較低，是單身上班族，沒有那麽多時間打理房屋，也沒有時間料理照顧自己的五臟廟，但是你的薪資不錯，那麽你的住宅附近可能需要擁有餐廳、Cafe、商場、醫院等便利來滿足日常生活的需求，高樓住宅（共管公寓分層地契）比有地房屋（個別地契）更合適你。
但是，如果你是一位享受寧靜生活，需要較大的活動空間，家庭成員比較多，尤其還有老人和小孩，那麽有地房屋或許更爲適宜。
又或者，假設現在有一個距離你上班地點1個小時的永久地契房屋，和1個只有距離你上班地點5分鐘的租聘地契房屋，那麽必然是租聘地契更爲划算。因爲它不僅價格比永久地契更低，還可以幫助你減少通勤的時間，避免交通堵塞，還可以省下一筆不菲的車油費。常理而言，通勤的時間越短，那麽留給自己的時間越多，這將左右我們的生活品質和精神狀態。
但是，如果在同等條件下，比如：同樣距離你上班地點15分鐘的路程中，同時有永久地契和租聘地契房屋的情況下，那麽永久地契比租聘地契更好，畢竟日後的升值情況肯定是大於租聘地契的，但這還要取決於房主的“鈔能力”。
第二：土地價值和發展潛力
買房不僅是為了居住，還是一種投資。在選擇房屋時，你需要考慮到它的升值潛力。瞭解當地的市場趨勢和房價走勢，可以幫助你做出更好的決策。畢竟，人往高處走，水往低處流。如果未來你的經濟能力提升，對生活水平的需求有所變化，一定會希望能夠以一筆好價格轉賣房子，爲自己增添多一筆財富。
在這種情況下，房子的地契是關鍵因素之一。一般而言，個別地契、受HDA保護的商業地契以及永久地契更具價值。
永久地契價值高的主要原因是，人越來越多，地越來越少，能夠擁有一方土地的個別地契自然物以稀爲貴。而且永久地契則能永久擁有某個房屋的永久所有權，還能世代相傳，從貸款角度來看，銀行肯定也更愿意借貸給這類地契，因爲抵押品的價值不會受到年限貶值，也不需要還給政府，一旦房主無法償還貸款，使用永久地契作爲抵押，銀行轉而拍賣，也能賣個高價，自然更爲珍貴。
如果你想要買房投資，那麽根據土地的價值，受HDA保護的商業地契性質的房屋價值更高，因爲它可以居住也可以從事商業活動，從日後的發展潛力來看，受HDA保護的商業地契更適合投資者。而且一般上，商業地契房屋的周圍環境大多較爲便利，擁有巴士服務、捷運、地鐵等交通服務、商場、餐廳、便利店等可提高人流量、交易量的設施，較符合商業盈利的觀點。
此外，現代住宅也講究可持續發展，附近有公園綠地及圖書館都是加分項。這些因素都會影響房子日後的升值情況。
第三：人群流動性
除此之外，購房者還要觀察房屋周圍的人群流動性。如果住宅區内很多都是一家好幾代都住在同一個地方或者是該地區很少發生搬遷情況，大多數人都在同一個地區内長期發展，那麽這種地方適合用來自住。因爲人群是比較固定、安穩的，發生治安問題，或者各類噪音影響生活品質的可能性較低。
如果房屋周圍大多都是租給學生、上班族、外勞，或者是周圍很多民宿、酒店，這些地方人員流動性很高，經常會發生搬遷現象，而且人多混雜，可能會有犯罪分子渾水摸魚，治安問題比較令人擔憂。此外，由於人員流動性高，發出的動靜、聲響會比較大聲，可能不利於生活。有點事，這些地方環境一般比較便利，可能坐擁城市中心，靠近旅游景點，適合作爲投資，租給別人做民宿或短期租住。
第四：注意住宅周圍嫌惡設施
除了周圍環境的便利性，房主還應該考慮周圍是否有嫌惡設施。
什麽是嫌惡設施？嫌惡設施，英文稱爲Not in my backyard，指的是會住宅周圍會帶來負面影響的設施或服務，如：機場、加油站、工廠、垃圾場、畜牧場、殯儀館、墓地等。
這些設施將帶來噪音、空氣污染、污水、阻礙視野、環境衛生、壓迫感等安全和衛生隱患，從而降低生活質量。因此，這些設施附近都不適合人們長期居住。如果住宅附近有嫌惡設施很有可能會降低房子的估值，日後想要轉手將非常困難。
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12.發展商是否可靠
在購買房產時，研究發展商的信譽非常重要。您應該查詢他們的歷史紀錄，包括他們過去的項目、項目的品質和客戶的反饋。此外，您還可以查詢有關發展商的新聞報導和社交媒體評論，以獲取更多信息。
最重要的是，確保發展商持有合法的許可證和認可，以及所有建築工作的批准。你可以通過馬來西亞公司委員會（Suruhanjaya Syarikat Malaysa，SSM）瞭解發展商公司的詳細資料。例如：透過瞭解發展商公司董事及股東，該發展商持有了哪些公司，是否投資在有問題的項目，可以幫助買主判斷發展商的可靠度。
此外，馬來西亞房屋和地方政府部（Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan，KPKT）也會定期發佈發展商的黑名單。 這份黑名單公佈了哪些是沒有執照的發展商、那些發展商旗下的項目擱置或爛尾、房屋仲裁庭（TTPR）的黑名單以及未償還罰款的發展商。 這份黑名單可以幫助你避開沒有職業道德的發展商，從而避免你在購房時誤入陷阱，血本無歸。
13. 挑選合適的房產經紀/房屋中介
買房不是一蹴而就的事。找到一個好的房產經紀可以幫助你更輕鬆地找到理想的房屋。你需要找一個可靠的經紀人，他能夠理解你的需求並提供有價值的建議。
在選擇房產中介時，請確保該名房產中介注冊於估價師、評估師、地產代理和物業管理委員會（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers，BOVAEP)。因爲只有在BOVAEP注冊的房產中介才能合法地出售房產。
BOVAEP成立於1981年，隸屬於馬來西亞財政部，其運作受《1981年估價師、評估師、地產代理和房地產經理人法案》的約束。
其職能包括以下內容：
- 維護估價師、評估師、地產代理、地產經理、試用估價師和試用地產代理（PEA）以及估價師、評估師和地產代理公司的登記。
- 批准和拒絕註冊申請
- 進行考試
- 舉行紀律處分程式
- 規定收費標準
- 頒發獎學金
- 規範估價師、評估師、地產代理和物業經理的專業行為
種種規範使經受注冊的房產經紀恪守職業道德，否則他們將面臨處罰，因而不敢像無注冊的房產經紀誇大房產價值或是隱瞞有關該房產的重要信息。此外，他們還可能會使用不實的廣告來引誘買家前來參觀房產，並在現場對買家施壓，強迫他們在不理性的情況下做出決定。如果您和這樣的房產中介打交道，您可能會遭受損失。
因此，當你選擇房產中介時，請務必確認該中介是否注冊於BOVAEP，以保障自己的權益和避免風險。在與房產中介溝通時，可以詢問其BOVAEP註冊號碼，或者直接到BOVAEP的官方網站上查詢該中介是否注冊合法。只有在確保房產中介合法注冊的情況下，才能進一步進行房產交易，保障自己的財產安全。
總結
買錯一套房，十年都白忙！
總的來說，在買房前我們需要明確我們買房的目的和預算才能快速篩選出合適的房屋。雖然房子的地契對所有權、貸款及房子生氣潛力有影響，但是，這些不應該是我們買房時考慮的唯一因素。作為一名精明的買家，正確認識我們的財務情況還有自己與家人的工作和生活需求等也是買房時需要重視的因素。
下一篇，我們將和大家分享買房需要的費用！
如果你想要買房卻又還很多疑問；希望靠買房實現資產增值，創造被動收入；又或者想要買房，但是資金不足，無法借到適合的貸款金額，那麽你可以考慮我們的《買房必修課》。
這堂課將教你：
- 如何挑選合適的房屋地理位置
- 計算你買房所需的預算和現金流
- 評估買房時將會遇到的風險
- 教你快速出租房子，創造被動收入
- 手把手教你買房子的實際流程
- 用實際案例和你分析買房的可行性
- 建立買房的正確認知和心態
買房不是賭博，不可能一夜暴富。但是，我們可以通過正確、正當地方法，利用房地產增加我們的財富。
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免責聲明
此文章內容僅作為教學、分享及參考的用途，而非專業的投資建議。由於個人的情況及需求不同，你可以聯繫價值思維或諮詢你的理財規劃師以取得專業的建議。
