個人理財

【2023年】购买政府屋子/可负担房屋不可错过的6个房屋贷款和买房优惠政策！

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Yee Harn
2023-11-16

前两篇文章，我们和大家分享了政府的可负担房屋计划。

然而，尽管政府屋子的房价已经非常廉宜，但要一次性提取买房款，对收入低微的 B40 群体还是有一定的难度，更何况这大笔的提款还有可能打乱我们的计划，影响日常生活。今天一下子取出好几十万，明天、下个月如果发生什么意外，根本没有多余的钱周转应付，应对风险时就会非常脆弱。

这时，贷款是最好的出路！

但是，一般上低收入人群因为薪水收入不达标很难申请到信用卡或贷款。这样一来，信用报告的评分就会比较低，银行担心钱借出去了，无法收回来，所以从银行借到钱根本就是难上加难。

因此，考虑到这种情况，政府也针对首购族提供一系列的房屋贷款以及买房的优惠政策。这些贷款的好处是收入门槛的要求和利率比较低，甚至还可以让我们免付头期款。接下来，我们将在以下一一探讨。

房屋借贷担保计划 Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) / Housing Credit Guarantee Scheme

政府宣布2023年4月1日取消我的第一间房屋计划 Skim Rumah Pertamaku / My First Home Scheme计划，意味着我们不再享有贷款高达 110%，免付头期款（Down Payment）的福利。

但是，不用慌！大马房屋与地方政府部门（Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan，KPKT）还推出了房屋借贷担保计划（Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) / Housing Credit Guarantee Scheme）来取代我的第一间房屋计划。

马来西亚政府在 2007 年 9 月向下议院提交供应法案（Rang Undang-Undang Perbekalan 2008）时，意识到那些没有固定收入的人，如农民和小商人，难以获得房屋贷款来购买房子。

为此，政府于 2007 年 12 月 6 日成立了 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad。这是一家由财政部全资拥有的公司，以保证参与这项计划的金融机构或银行提供房屋贷款的便利。

2023年财政预算案，政府宣布推出房屋借贷担保计划（SJKP），为没有固定收入或者没有薪水单证明收入的群体，如：自由职业者（Freelancer）、小贩、农民、Grab司机等在购买第一套房子时提供最高 RM 500,000 的贷款担保（截至2023年）。这意味着我们将不用自行准备头期款。

这项计划共有2种贷款计划，一个是普通的 SJKP，另一个则是 Skim SJKP – MADANI。下面为你简述这项计划的担保融资金额以及条件等。

普通的 Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP)

贷款金额：最高 RM 500,000（包括本金、房屋保险，如：MRTA/MRTT/LTHO、律师费和评估费）。需要注意的是，政府在最新的2024年财政预算中，提高了 SJKP 计划的担保金额至100亿令吉，预料惠及4万名借贷人。

担保范围：超过融资金额（最高 RM 500,000）100%的资金担保（包括本金、房屋保险，如：MRTA/MRTT/LTHO、律师费和评估费）

Skim SJKP – MADANI

贷款金额：最高 RM 360,000（包括房价的100%、房屋保险，如：MRTA/MRTT/LTHO、律师费、评估费、装修费和购买家居的费用）。

担保范围：最高可达房屋价格的120%，包括：

最高可达房价的100%
房屋保险（MRTA/MRTT/LTHOT）、律师费、估价费、装修费和家具购买费最高可达房价的 20%

虽然两项计划在贷款金额和资金保障上的金额有所不同，但却拥有以下共同特点。

贷款期限：最长 35 年或直至贷款期限结束又或者申请人年满65岁，视乎何者为。这项计划允许 Pinjaman Perumahan Dua Generasi。什么是 Pinjaman Perumahan Dua Generasi？

借款人申请的住房贷款期限为40年或以上，这绝对超过了借款人的退休年龄。
借款人可以在达到退休年龄时使用 EPF 储蓄一次性付款来结清贷款余额。
当借款人无法工作且仍有贷款余额时，借款人的子女（第二代）可以继续还款，直至贷款完成。

利率：视银行而定。以下是这项计划的合作银行：

1.首要合作银行

Agro Bank
Bank Islam
Bank Muamalat
Bank Rakyat
BSN
MBSB Bank
RHB Bank

2.其他银行

Affin Bank Berhad
Affin Islamic Bank Berhad
Alliance Bank Malaysia Berhad
Alliance Islamic Bank Malaysia Berhad
AmBank (M) Berhad
AmBank Islamic Berhad
Hong Leong Bank Berhad
Hong Leong Islamic Bank Berhad
Malayan Banking Berhad
Maybank Islamic Berhad

适合申请这项计划的房屋类型：政府或私人发展商建造的房子皆有资格申请，如：政府的廉价房屋（Rumah Kos Rendah）和中价房屋（Rumah Kos Sederhana）、银行的拍卖房屋（Rumah Lelong）、发展商正在建造中的房屋、已经完工的新房屋或二手房屋。如果你有一块土地，想要自建房子则不符合这项计划。

需要注意的是，要申请这项计划仅限自住用途，不能把贷款购买的房屋用来做生意。如果你计划把用这项计划购买的房屋卖掉，则需要征求银行的统一。

申请条件：

马来西亚公民
18岁以上
无固定收入、自雇人士或拥有固定收入
仅限首购族，即第一次购买房屋
申请人所有贷款的还款总额不超过每月总收入的65%
最近 12 个月内的 CCRIS 信用报告没有留下超过 2 个月的逾期不还款记录
24个月内无其他不良信用记录

申请方法：

1.准备以下文件：

买卖协议（Sales & Purchase Agreement）/订单（Booking Sheet）/头期款收据（Down Payment Receipt）
最近 6 个月的银行对账单（如有）
最新所得税申报表/ EPF 报表
就业证明（如有）
申请人身份证复印件
商业执照、渔民登记卡或出租车许可证（以适用者为准）
由 JKKK 或 A 类政府公务员、Penghulu/Ketua Kampung 或银行分行经理认证的收入来源声明书

2.把这些文件携带到有参与 SJKP 计划的银行（可参照利率一栏的合作银行）。换言之，这项计划只能线下申请。

3.申请通过后，银行会把贷款献议书 Offer Letter（LO）发给申请者。

人民房屋计划 BSN MyHome

BSN MyHome 是由国民储蓄银行（Bank Simpanan Nasional，BSN）所推出的房屋贷款计划。MyHome 贷款计划一共分为以下2种：

BSN MyHome （Program Perumahan Rakyat）

这项计划旨在帮助没有固定收入或自雇人士通过贷款购买到房子。根据贷款金额，贷款期限以及房子类型（建好 VS 建造中）的不同，贷款的利率也有所不同。当中，贷款利率最低的是还在建造中的房子，头2年的利率。

下表为你厘清可以借到的贷款金额、贷款期限以及贷款利率。

贷款金额	贷款年限	已建好房屋的贷款利率	还在建造中的房屋贷款利率
RM 100,000 以下	35年	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 3.85%= 6.85%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 3.85%= 6.85%
RM 100,000 – RM 300,000	1 -2 年	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 2.05%= 5.05%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.80%= 4.80%
	接下来几年	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 2.05%= 5.05%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 2.05%= 5.05%

担保范围：贷款高达 100%（包括房屋保险：MRTA / MRTT & LTHOT）

贷款期限：最长可达35年

适合申请这项计划的房屋类型：这项计划仅限首购族的第一间房子，并且只能用作自住用途。房子需是廉价房屋（Rumah Kos Rendah）或中价房屋（Rumah Kos Sederhana）。

申请条件：

马来西亚公民
18-60岁
每月收入最低 RM 1,500
需证明收入来源（一般上可请JKKK 或 A 类政府公务员、Penghulu/Ketua Kampung 或银行分行经理公证）

BSN MyHome（Hartanah Kediaman）

这项贷款计划是为了购买已经建好的新房屋、正在建造开发的住宅、再融资（Refinance）的民众提供高达95%的贷款，意味着我们只需准备最少5%的头期款（Down Payment）。

贷款金额	NON-FEC 利率	FEC 利率
RM 100,000 以下	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 3.85%= 6.85%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 3.85%= 6.85%
RM 100,000 – RM 300,000	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.45%= 4.45%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.60%= 4.60%
RM 300,000 – RM 500,000	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.35%= 4.35%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.50%= 4.50%
RM 500,000 以上	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.25%= 4.25%	基础利率（KAS截至2023年是3%） + 1.40%= 4.40%

一般上，对于首套房和第二套房的买家，会有一项财务入门成本 (Financial Entry Cost，FEC) ，即贷款金额高达房屋购买价格的 90% + 10%（5% MRTA 房屋保险 + 5% 法律费和房产评估费）。

对于第二套房子之后的房子，则没有财务入门成本（Non-FEC），贷款额度是房屋价格的 90% + 5% MRTA（房屋保险）。

对于没有保险的贷款，则会在上述利率的基础上加收 0.15%。

适合申请这项计划的房屋类型：已经建好或正在建造的住宅

申请条件：

马来西亚公民
21岁以上，当贷款期限结束时年龄不超过70岁
拥有固定收入，需准备身份证复印件、最近3个月的薪水单原件和复印件、最近 3 个月的银行对账单、过去 6 个月的银行对账单（其他收入）、最新的公积金声明、就业证明、Borang J /最新所得税申报表来证明自己有每月还款的能力
证明自己拥有相关房产，需准备买卖协议和房地产文件的副本以及在银行注册的评估师出具的评估报告副本

先租后买计划 Skim Sewa Untuk Miliki / Rent-to-Own（RTO）

先租后买计划是在 2020 年预算案宣布的。

先租后买计划，顾名思义就是如果你看中了某套房子，你可以和发展商签订合约租下房子。租赁期限一般是我们和发展商商讨的，大约是5-20年。当租约到期后，你可以选择买下这套房子，或选择终止合约。

这么做的好处是我们可以以0成本来尝试这套房子究竟合不合意。这里的0成本指的是我们不需要支付任何头期款。它的操作原理是这样的，在确定租下房子时我们需要支付一笔保证金，放心这笔钱是可以退换的，就相当于我们租房时给房东交的定金一样。之后每个月也需要按时交还租金。这些租金就会算进我们以后买房的金额当中，这样一来，当我们有能力买下房子时，就可以免去头期款的压力。但是，如果你选择不买下房子，就会损失租金。

另外，先租后买还可以让我们锁定房价。一些房子可能会因为周遭设施的提升，导致房价也随之上升。但是，如果加入先租后买计划，无论房价如何飙升，我们依然可以根据当初合同签订下的价格购买，不用担心需要准备更多资金。反之，即使房价下跌，我们也不能趁低价购买，依然需要履行合同。

需要注意的是，在租赁期间，由于房子产权还不属于你，所以我们没有资格对房子进行任何装修。同时，如果我们没有准时还房租，我们有可能因为毁约而失去房子。

参与先租后买计划的机构有3个：

Maybank HouzKEY

贷款金额：提供100%的贷款金额，意味着我们不用自己付头期款。如果房子还在建造当中，更不用付任何款项。

贷款期限：最低5年，这5年被视为初始贷款期，我们可以选择延长30年至最长35年或直至贷款人年满70岁，视何者为先。

贷款利率：

在初始贷款期内（首5年），我们的贷款利率是根据活动促销利率（campaign rate）来计算每月还款的金额。

5年后，即第6年起，如果我们选择延长贷款期限，贷款利率则根据普通利率（profit rate）来计算我们每月的还款金额。

需要注意的是，我们能获得什么样的活动促销利率（campaign rate）和普通利率（profit rate）是根据信用报告评估的，不同的贷款者可能有不同的利率。

	目前的利率	目前利率 +1%	目前利率 +2%
普通利率（profit rate）	4.35%	5.35%	6.35%
活动促销利率（campaign rate）	3.915%	4.815%	5.715%
每月还款金额 (RM)	1,631	2,006	2,381

适合申请这项计划的房屋类型：必须在 Maybank 的网页内 https://www.maybank2own.com/portal/12-searchproperty/s-2/property_categories-developer_units?n=9 选择心仪的房子。

申请条件：

马来西亚公民
18-70岁
申请时不能拥有超过 1 个房屋贷款（包括 HouzKEY 贷款）。
您最多可以与三名担保人一起申请 HouzKEY。
需要找你的3位年龄介于 18-70 岁之间的直系亲属，例如：父母、兄弟姐妹、配偶或子女来作担保
这项贷款仅限你的第一间或第二间房子

申请方法：

1.在https://www.maybank2own.com/portal/login.php?controller=authentication&forceLogout&back=https%3A%2F%2Fwww.maybank2own.com%2Fportal%2Fkotakinabalu%2F5446-bukit-bantayan-residences.html 注册账户

2.然后在你喜欢的房屋项目中，点击 Register Interest 来预约中介去实地考察房子

3.确认满意房子后，你和担保人都需准备以下文件：

身份证复印件
最近3个月的薪水单
最近的EPF表单
最近3个月的银行对账单，自雇人士则准备6个月的对账单
最近的报税证明（BE Form 和 Tax receipt），自雇人士需准备近2年的报税证明
近2年的EA Form，自雇人士需准备近2年的 SSM search
就业证明以及其他可以增加你信用评分的文书

4.在你选择的房产项目点击 Apply Now，并根据指示填写资料并提交文件。然后，缴纳3个月的抵押金。这笔抵押金是可以被赎回的。

5.一般上，Maybank 会通过电子邮件通知你申请结果，并指示你接下来的步骤。

Skim Smart Sewa

这是雪兰莪（Selangor）政府在 Rumah Selangorku 下所推介的计划，以便为无法申请到贷款，无法筹集头期款的低收入人群实现拥有房屋的另一条路径。

如果想知道 Rumah Selangorku 的详情，推荐你阅读：政府屋子申请2023（州政府）！B40和M40不能错过的11个州政府可负担房屋计划！

租期：2-5年

可选择的房屋：你可以点击这里查看可以申请的房屋列表

租金：根据房子不同，租金也有所不同。如果租约结束，或中途终止，不想购买房子了，这项计划将会返还你30%的租金。

申请条件：

马来西亚公民
雪兰莪州选民
18岁以上
成婚，有家庭
根据房子类型的不同，家庭月收入要求也不同：

房子类型	家庭月收入
A类型房屋 / 廉价房屋（Rumah Kos Rendah）	少于 RM 5,000
B,C,D类型房屋 / 中低价房屋（Rumah Kos Sederhana Rendah）/ 中价房屋（Rumah Kos Sederhana）	少于 RM 10,000（优先分配）- 不超过 RM 15,000

申请人在雪兰莪州没有任何房产；或有住所，但距离申请租赁地点超过50公里，但申请人的工作地点必须在25公里的行程范围内。

人民组屋计划（Program Perumahan Rakyat，PPR）

我们在上一期：政府屋子申请2023（全国版）！B40和M40不能错过的6个政府可负担房屋计划！已经聊过了人民组屋计划（Program Perumahan Rakyat，PPR）的2种模式。

其实除了购买组屋单位，我们还可以通过先租后买的模式来拥有组屋单位。

这项计划是给那些无法分配到政府组屋或落选，但又符合资格的民众参与的。这项计划允许我们试租2年，租期最长25年。

租期：试租2年，租期大约是20-25年

租金：每月 RM 200 – RM 250

Rumah Belia Madani（RBM）

Rumah Belia Madani（RBM）的前身是青年过渡房屋计划（ Youth Transit Housing，MyTransit）。

迄今为止，KPKT已与开发商 BMG Global Sdn Bhd 签署协议，在吉隆坡 Sentul 的 Mukim Batu 建造1,048个 RBM 房屋单位。

据悉，这项计划是让35岁以下的年轻人在一段时间内租用该单位，直到他们经济稳定并有能力购买自己的房子，而且租金比市价便宜20%。

由于目前没有更多消息，价值思维将在计划彻底落实后为你跟进。

i-Miliki 印花税豁免

i-Miliki 是马来西亚居者有其屋计划（Inisiatif Pemilikan Kediaman Malaysia）的一环。只要你是在2022 年 6 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间签订房屋买卖合约（Sales and Purchase Agreement，SPA），就能够免除一定比率的产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）印花税：

房屋价格	免除 MOT 印花税
RM 500,000 和以下	100%
RM 500,001 – RM 1,000,000	75%

这意味着如果我们买价格 RM 500,000 以下的房子，可以完全不用付这笔印花税。根据这项印花税的税率，原本价格 RM 500,000 的房子我们需要付2%的税率，那么现在我们就可以省下 RM 500,000 X 2% = RM 10,000。

关于印花税的税率，推荐你阅读：馬來西亞買房到底要花多少錢？要准備的14種費用！

申请条件：

开发商需给予至少10%的折扣（限价房除外）
仅限首购族，即购买第一套房子
住宅类型：排屋、公寓（普通/高级/服务式）、组屋、和小型家庭办公室 (SOHO)等
2022年6月1日至2023年12月31日期间签署的买卖协议（Sales and Purchase Agreement，SPA），并在2023年4月1日前完成过户

申请方法：

下载 10% 房价折扣确认函和首次购房宣誓书
填写正确的房屋价格，特别是原价以及折扣后的价格
购房者和开发商签名
宣誓官签名
准备其他文件：广告许可证 (AP) 副本、买卖协议副本、土地批给书副本（Geran Tanah）、申请人身份证复印件
在 https://stamps.hasil.gov.my 上传10% 房价折扣确认函和首次购房宣誓书等文件
你的申请将在15天内被处理

2021年财政预算案印花税豁免

虽然政府并没有在2024年财政预算案提出任何印花税豁免的政策，但是在2021年财政预算案颁布的印花税豁免政策还是依然生效的。

这项计划仅限首购族，即第一次购买房屋的人士享有。这项计划所豁免的的印花税有2种，分别是：房屋贷款合同（Loan agreement）印花税和产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）印花税。两者都是100%免除的。

申请条件：

必须是马来西亚公民
必须是首购族，此前不曾有任何房产（无论是继承、赠与或联名持有）
在2021年1月1日至2025年12月31日期间签署的房地产买卖合约（Sale and Purchase Agreement）
购买的房屋价格不超过 RM 500,000
房屋类型必须是住宅房地产（residential property）。服务式公寓、SOHO、SOFO和SOVO的房屋类型不能享有这项福利。

假设我们购买一套 RM 300,000 的房子，根据原本的税率：

房屋贷款合同（Loan agreement）印花税税率是0.5%，即RM 300,000 X 0.5% = RM 1,500。
产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）印花税税率在 RM 30,000 的档次是首 RM 100,000，支付1%的印花税，也就是RM 1,000，余下的 RM 200,000 则需支付 2%的印花税即 RM 4,000 ，总共 RM 5,000。

因为不用支付任何印花税，我们总共可以省下 RM 6,500。