每個人都需要一個安身之所，買房是人生中永遠不會過期的話題。但是，你真的準備好買房了嗎？你知道買房除了頭期款和房屋本身的價格，還涉及其他什麽費用嗎？買房究竟是幫助你實現資產增值，還是讓你掉入債務的深淵？
對於很多人來説，買房是可望不可即的事，房價年年漲，存款卻趕不上，只能不停地觀望等待。還有一些人，因爲房子負債纍纍，淪爲房奴。根據馬來西亞2022年的家庭債務報告，大馬人的家庭債務已經占國内生產總值（GDP）的87%，其中高達58.1%的國民因爲置業、買房而欠債。由此可見，房債無形中將大馬人的生活變成高壓鍋。
其實，因爲房子而負債是在正常不過的事。畢竟，買房涉及的是一筆不小的費用，除非你有足夠的現金流，否則大部分人都是靠貸款買房的。欠錢還錢，天經地義。償還債務本該是我們的責任而不是壓力。如果不想讓債務變成壓力，最重要的就是在買房、貸款前計算好你的預算，評估好自己的財務情況。確定了自己有能力每月背負這些費用，那麽恭喜你，你不會被債務壓垮，繼而形成一個健康的財務循環。
那麽我們應該如何規劃買房的預算，才能避免日後債務纏身，焦頭爛額呢？答案就是，搞清楚買房會涉及的各項開銷。本文將和大家分享買房各項費用、費率，幫助你規劃好財務，讓買房成爲“甜蜜”的債務。
另外，會刷到這篇文章的你，説明你潛意識裏有買房的打算。更甚者，你可能已經找到了好幾間理想的房屋，但是卻不知道如何選擇你夢想的家。
那麽，價值思維推薦你閲讀我們上一篇文章：
我們在上一篇文章中和大家分享了買房前必須注意的13個重點，并且和大家分析了各類房屋地契對貸款和日後升值潛力的影響以及如何選擇合適的房屋。
目錄
房價
買房首先要被納入考量的就是房子本身的價格，因爲它將會影響你之後能夠貸款的金額，接下來的印花稅、律師費、地稅、門牌稅等開銷。
在馬來西亞，房屋價格通常會根據房屋的類型、位置、面積、建造年份、設施等因素而有所不同。具體而言，全馬各房屋類型的價格中位數中，公寓（High Rise）最便宜，其次是排屋（Terraced House）、獨立式房屋（Detached house）及半獨立式房屋（Semi-detached house）。是的你沒看錯，獨立式房屋比半獨立式房屋便宜，究其原因可能是因爲2022年經濟剛復蘇，房地產市場低迷，購買得起豪華獨立式房屋的人較少，因此導致獨立式房屋價格下降。詳情可以點擊我們上一篇文章閲讀，瞭解什麽是最好的買房時機。
房屋類型 | 價格中位數 |
排屋（Terraced House） | RM 418,592 |
半獨立式房屋（Semi-detached house） | RM 669,402 |
獨立式房屋（Detached house） | RM 617,432 |
公寓（High Rise） | RM 342,506 |
此外，瞭解各個州屬的平均房價還是非常重要的。如果你準備在多個州屬投資房產，或想要在一個州内買房，這將作爲一個基準，協助你以合理的價格買房。
根據National Property Information Centre截至2022年第二季度的數據，馬來西亞房屋的中位數價格（Median Price）為RM320,000。其中，布城房價最高，吉打州和馬六甲州房價最便宜。下表列出各州（包括直轄區）的房價中位數，順序按價格最低至最高排列：
地區 | 房價中位數 |
吉打 （Kedah） | RM 220,000 |
馬六甲 （Melaka） | RM 220,000 |
玻璃市 （Perlis） | RM 230,000 |
霹靂 （Perak） | RM 240,000 |
彭亨 （Pahang） | RM 245,000 |
森美蘭（Negeri Sembilan） | RM 250,000 |
吉蘭丹（Kelantan） | RM 255,000 |
納閩直轄區（WP Labuan） | RM 280,000 |
登嘉樓（Terengganu） | RM 300,000 |
沙巴（Sabah） | RM 330,000 |
檳城（Pulau Pinang） | RM 330,000 |
砂拉越（Sarawak） | RM 355,000 |
柔佛（Johor） | RM 365,000 |
雪蘭莪（Selangor） | RM 430,000 |
吉隆坡（WP Kuala Lumpur） | RM 500,000 |
布城（WP Putrajaya） | RM 800,000 |
那麽你的收入可以承擔多少錢的房子？
上一篇我們談到買房的重點不在於多少費用，而在於你的收入是否有辦法償還這些費用。生活中，往往一份收入我們需要擺成幾份來用，要還水電費、車貸、買菜錢、孩子學費，林林總總的開銷。
在扣去這些開銷后，我們的收入足夠我們還房貸，買房子嗎？
根據六罐子存錢法，理想的每月生活費支出應該只占收入的55%。如果你的收入是RM3,000在減去55%的生活開之後，每月就只剩下RM1,650的現金可以支配。每月只有RM1,650的我們，可以買多少價格的房子？這就需要我們從貸款年限反過來推算。
馬來西亞的房貸到期期限最高為最高70歲或最長35年。
第一種情況：假設你現在是25歲，那麽在70歲貸款到期前，理論上你需要背負45年的貸款。但是馬來西亞貸款最長年限最長是35年，因此實際上你需要背負35年的貸款。
第二種情況：假如你現在是43歲，那麽在70歲貸款到期前，你則需要背負27年的貸款。
大馬著名房地產大師Tony Yap就爲貸款年限設計了一套Magic Numbers，幫助我們計算可以負擔多少價格的房子。
貸款年限 | Magic Number |
10 | 96 |
15 | 131 |
20 | 158 |
25 | 180 |
30 | 197 |
35 | 211 |
第一種情況，25歲的我們需背負35年的貸款。35貸款年限對應的Magic Number是211。因此，把剩餘可支配的收入RM1,650 X 211，得出我們可以獲得的貸款金額是RM348,150。如果我們能夠獲得90%的房屋貸款，RM348,150 / 90%，你可以承擔的房屋價格約爲RM386,833。
第二種情況，43歲的我們需背負27年的貸款。27貸款年限，較爲接近的年限是25，因此對應的Magic Number是180。因此，把剩餘可支配的收入RM1,650 X 180，得出我們可以獲得的貸款金額是RM297,000。以90%的房屋的貸款額計算，RM297,000 / 90%，你可以承擔的房屋價格約爲RM330,000。
一次性費用
一次性費用是指需要在買房時，只需要支付一次的費用。定金、頭期款、印花稅、律師費和估價費皆屬於一次性費用。
定金 Booking Fees
房屋的定金是指在購買房屋前，購買者為了表明自己的購買意向，向房屋經紀或發展商支付的一筆金額，用來預留你看中的特定單位。一旦買家支付了定金並簽署了訂購表格（Booking Form，適用於新房）或購買意向書（Offer to Purchase，適用於二手房），發展商通常會將房屋從市場上撤下，以便在雙方達成最終協議之前保留該房屋的所有權。需要注意的是，定金並不等同於頭期款款或者全款。只付定金并不代表履行真正意義上的購買行為。
房屋的定金通常是房屋總價的一定比例，每個發展商所徵收的標準也有所不同，具體要看你買的是新房屋還是二手房。通常而言，新手房屋的訂金介於RM100之RM1,000，而二手房屋則一般為房價的1%至3%不等。
一般情況下，購房者需要在支付定金後的14天內簽署購房合同並支付頭期款，否則賣家有權取消交易並扣留定金。
如果交易最終成交，定金通常會計入房屋的首付款。如果交易未能成功達成，并且你還沒有簽署任何合約，那麽定金可能會退還給購房者。但是，如果你在正式簽署了買賣合同（Sales and Purchase Agreement，SPA）後退縮或者違約，定金將不予退還。因此，購房者在支付定金前應該仔細考慮自己的經濟狀況和購房意願，以避免不必要的損失。
然而，凡事都有例外：
- 如果購房者的貸款被至少2家銀行拒絕
- 購房者無法借到足夠的借貸率（Margin of financing），比如：你想借90%的貸款，銀行卻只批准70%
- 賣家賣方需要獲得土地局批准，但是賣家無法在約定時間内獲得批准函，無法履行合約
在這3種情況下，發展商或二手房賣家都用該給予退款。
溫馨提醒你，在繳付訂金時，千萬不要把訂金轉到房屋經紀（中介）的私人賬號，避免他人假冒中介，捲款逃跑，造成你的金錢損失。你可以直接向發展商或賣家獲取代理公司或律師樓的第三方銀行賬號以最大程度的保證你的資金安全。
頭期款 Down Payment
頭期款也被稱爲首付款。一般來說，購房者需要支付房屋總價的10%至20%作為頭期款，具體比例取決於貸款銀行的要求和購房者的信用評級和財務狀況。
在馬來西亞，一般上銀行針對購買前兩套房屋的業主提供高達90%的貸款，而剩餘的10%就是購房者要承擔的頭期款。如果購房者的信用評級不太良好，那麽他獲得貸款可能只有70%或80%，相應地他需要承擔20%-30%的頭期款。
假設你是第一次買房，且信用評級很好，能夠獲得90%的貸款。你所想要購買的房屋價格爲RM600,000，那麽你需要准備RM60,000的頭期款。
此外，現在許多發展商爲了加速房產的銷售，還推出了零頭期款或超低頭期款等優惠。詳情可以和發展商確認。
印花稅 Stamp Duty
買房會涉及到產權的轉讓，無論你買的是新手房，發展商將產權轉移給你，又或者是你買二手房，房主將產權過戶給你。這一系列的產權轉讓活動就會涉及到印花稅。
根據馬來西亞政府規定，印花稅是由購房者支付的，印花稅的金額則取決於房屋價格。
馬來西亞總共有4種印花稅，分別是：產權轉讓協議備忘錄（Memorandum of Transfer，MOT）印花稅、產權過戶協議（Deed of Assignment，DOA）印花稅、買賣合同（Sales and Purchase Agreement，SPA）印花稅以及房屋貸款合同（Loan agreement）印花稅。
但是，購房者並不需要付4種印花稅，一般只需要支付3種。第一種通常會取決於你的地契種類，支付產權轉讓協議備忘錄（MOT）或產權過戶協議（DOA）印花稅的其中一個，接著是買賣合同（SPA）印花稅以及房屋貸款合同（Loan agreement）印花稅。
產權轉讓協議備忘錄（Memorandum of Transfer，MOT）印花稅
上一篇，我們和大家介紹了地契可以分爲3大類：總地契（Master title）、共管公寓分層地契（Strata title）和個別地契（Individual title）。這三者的區別在於，持有總地契的情況下發展商是產權人，只有持有共管公寓分層地契和個別地契，房主才是產權人。
關於地契的種類，詳情可以溫習我們上一篇文章：馬來西亞首次買房前必看的13大重點！什麽時候買房最好？永久地契好，還是99年地契好？房產經紀和發展商不會告訴你的秘密
當你向持有共管公寓分層地契或個別地契的屋主買房，那麽原任屋主，作爲轉讓人（Transferor）過戶給你作爲受讓人（Transferee）的程序被將按照產權轉讓協議備忘錄（Memorandum of Transfer）進行。
在這過程中，買家需要根據房價支付一定比例的印花稅：
房價 | 印花稅 |
首 RM100,000 | 1% |
RM100,001 至 RM500,000 | 2% |
RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% |
RM1,000,000 以上 | 4% |
假設你買的房屋價格爲爲RM600,000，那麽首RM100,000你需要支付1%的印花稅，也就是RM1,000，餘下的RM500,000則需支付2%的印花稅，也就是RM10,000，總共RM11,000的印花稅。
產權過戶協議（Deed of Assignment，DOA）印花稅
產權過戶協議（Deed of Assignment，DOA）與產權轉讓協議備忘錄（Memorandum of Transfer，MOT）的印花稅徵收稅率一致，區別在於產權的轉讓是從發展商名下的總地契（Master title）轉給購房者。
買賣合同（Sales and Purchase Agreement，SPA）印花稅
購買房屋時，買賣雙方需要簽訂一份《買賣合同》（Sales and Purchase Agreement，SPA），以確認正式的交易關係并獲得法律的認證，相當於最終的協議。這份合同規定了房屋買賣交易的具體條款和條件，例如：房屋買賣價格、支付方式、交房日期、買賣雙方的權利和責任等。如果在簽訂合約后毀約，你將被徵收房價10%的毀約金。
買賣合同的印花稅稅率徵收標準和MOT與DOA一致，都是根據房價來徵收：
房價 | 印花稅 |
首 RM100,000 | 1% |
RM100,001 至 RM500,000 | 2% |
RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% |
RM1,000,000 以上 | 4% |
房屋貸款合同（Loan agreement）印花稅
當你確認購房，要向銀行申請房屋貸款時，購房者需要簽訂一份《房屋貸款合同》（Loan Agreement）。根據政府規定，購房者需要在簽訂貸款合同時支付印花稅。
貸款合同的印花稅是按照貸款金額的0.5%計算的。假設你的反房屋價格是RM600,000，銀行批准了90%的貸款，貸款金額為RM540,000。那麽你需要支付的貸款合同印花稅是：
0.5% X RM540,000 = RM2,700
2023買房印花稅優惠
印花稅是買房時必不可免的費用。雖然它不是買房時占據最大的一筆開銷，但是蚊子再小也是肉，能省則省。
好消息來了！根據2023年的財政預算案，如果你是第一次買房者：
- 購買RM500,000或以下的房屋，可豁免100%印花稅，優惠至2025年底
- 如果購買RM500,000至RM1,000,000的房屋，可豁免75%的印花稅，優惠至2023年12月31日
此外，如果家人之間辦理房產過戶，無論是夫妻之間過戶房產，父母轉給孩子，祖父母轉給孫子孫女，一律只收RM10的印花稅。
律師費 Legal Fees
在馬來西亞，購房者在購買房屋時需要聘請律師協助處理各項法律文書和手續，如：處理產權過戶（MOT和DOA）、買賣合同（SPA）及貸款合同（loan agreement）。
購房者需要向律師支付一定的費用作為服務費，這通常稱為律師費。一般而言，律師費的比例約為房屋價格的0.5%至1%不等。
房價 | 律師費 |
首 RM500,000 | 1% （或最低RM500） |
RM500,001 至 RM1,000,000 | 0.8% |
RM1,000,001 至 RM3,000,000 | 0.7% |
RM3,000,001 至 RM5,000,000 | 0.6% |
RM5,000,000以上 | 0.5% |
舉例來説，如果你的房屋價格爲RM600,000，那麽首RM500,000你需要支付1%的律師費，也就是RM5,000，餘下的RM100,000則需支付0.8%的印花稅，也就是RM800，總共RM5,800的律師費。
此外，購房者還需注意，律師費不包括文件的郵寄費用、土地注冊、其他政府部門程序等雜費（Disbursement Fee）。這些費用一般在 RM2,000 以下。準確金額以你所聘請的律師樓官方信函爲準。
溫馨提醒你，律師在購房過程中扮演著非常重要的角色，購房者應該仔細選擇律師，並確保律師具有相關資格和經驗。購房者還可以向朋友或親戚尋求推薦或諮詢專業機構，以確保自己的利益得到充分保護。
如果你買的是二手房，建議不要和賣家共用一個律師。雖然共用律師可以節省費用，但這可能會導致潛在的利益衝突和風險。購買二手房需要進行更多的法律程式和手續，包括檢查房屋瑕疵、檢查貸款檔、過戶手續等等。如果您和賣家共用同一個律師，律師可能會缺乏獨立性和客觀性，很可能無法為您提供全面和公正的法律建議。
估價費 Valuation Fees
如果你準備買二手房屋，那麽你會比買新房的購房者多處一筆費用——估價費。這是因爲二手房的價值會隨著市場和周圍設施、地理位置而有所變化，那麽這時房子的價值理所應當的迥異于屋主以前購買的價錢。然而，因爲售賣的是二手房，產業究竟要賣多少錢才公道？這時估價師就要派上用場了。
爲什麽一定要估價師估價呢？估價師是受估價師、評估師、地產代理和物業管理委員會（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers，BOVAEP)承認的合法權威人士，他所出具的估值報告能從第三方視角公允地判斷房產價值（Market Price）。
買賣雙方互相同意所設定的價格不能使交易成立嗎？理論上可以，但實際上，特別是當你買房的費用需要依賴銀行貸款時，銀行必須要准確的房產市場價格，而不是毫無根據發放貸款，否則銀行將會為與實際價值不符合的房屋承擔額外的風險。
比如：小明和屋主認同的交易價格為RM700,000，并且簽署了買賣合同想以此價格向銀行借貸。但是，爲了貸款金額的準確性，銀行會在批准貸款前會請估價師評估房產的實際價值。根據估價師的估值報告，這棟房子的實際價值只有RM600,000。因此，銀行只會根據估價師所評估的RM600,000價格，而不是買賣合同的成交價，批准貸款。
根據BOVAEP1986年條例的第七條紋（Seventh Schedule），合法的估價師會根據房屋的價值，徵收一定的比例，收費標准如下：
房產價值 | 費率 |
首RM100,000 | 0.25% |
RM100,001-RM2,000,000 | 0.2% |
RM2,000,001-RM7,000,000 | 0.167% |
RM7,000,001-RM15,000,000 | 0.125% |
RM15,000,001-RM50,000,000 | 0.10% |
RM15,000,001-RM200,000,000 | 0.067% |
RM200,000,001-RM500,000,000 | 0.05% |
RM500,000,000及以上 | 0.04% |
假設你的房屋價格為RM600,000，那麽根據費率表，首RM100,000的費率是0.25%，你需要支付RM250，而餘下的RM500,000，費率是0.2%，你需要支付RM1,000，總共RM1,250的估價費。需要注意的是，估價費是由買家承擔的。
定期支出
定期支出指的是賣方須，需要每個月或每年支付的費用。房貸、地稅、門牌稅、房屋保險都屬於定期支出。
房貸
對於大部分人來説，買房是一筆大開銷，我們身爲普通人都不會有太多現金能夠一次性支付，通常都是要靠房貸的形式來支付。但是，你有沒有想過你每個月究竟要預留多少錢出來支付房貸？
在上一篇，我們和大家聊過銀行在批准房貸前會根據你的收入來評估你的償債率，有沒有辦法準時還銀行貸款。
償債率=每月固定債務或指出 / 每月净收入
銀行認爲理想的償債率是：你的月還款額不能超過收入的50-60%。因此，只要根據【你的收入 x 50%-60%（銀行償債率安全範圍）】就能大致估算出你的貸款月供是多少錢了。
假設你的收入是RM5,000 X 50%，那麽你每個月需要預備至少RM2,500來還房貸。
如果你想知道你的收入可以獲得多少貸款，你可以根據這個公式來計算：
最大貸款金額 = (月收入 x 0.5 x 貸款期限) / (1 – (1 + 月利率) ^ (-貸款期限 x 12))
其中，月收入是指借款人的月薪收入；0.5是一個比例因子，通常用於限制借款人的債務比例，可根據不同銀行或貸款機構的要求而有所不同；貸款期限是指以年為單位的貸款期限；月利率是指年利率除以12，可根據不同貸款產品或銀行的要求而有所不同。
例如，假設你的月收入為RM5,000元，貸款期限為30年，月利率為0.4167%（即年利率為5%），那麼他最大可以貸款多少錢呢？
最大貸款金額 = (5,000 x 0.5 x 30) / (1 – (1 + 0.4167%) ^ (-30 x 12)) = RM498,772.22
因此，他最大可以貸款約RM500,000，大約是你收入的100倍，這個數字可能會因不同銀行或貸款機構的要求而有所不同。當然，實際貸款金額還會受到多種因素的影響，如借款人的信用狀況、貸款比例、房屋估值等等。這只是一個大概的估算。
除了償債率，月供多少也取決於你的貸款年限。馬來西亞的房貸期限最高為最高70歲或最長35年。通常來説，貸款的年限越長，要支付的總貸款金額會更多。但這不代表是一件壞事。雖然債務金額比較高，但是對於收入較少或可支配現金較少的人來説，因爲分期攤還的時間被拉長，每月要支付的貸款金額相對較少，具體還債情況還是要依據個人情況來分配。
擧個例子，假設你買了一個房子，總價值為RM 600,000。你支付了10%的定金，即RM 60,000，還需要貸款RM 540,000。你選擇了30年的貸款期限，利率為5%。
月還款額 = [貸款本金 x 月利率 x (1 + 月利率) ^ 還款月數] ÷ [(1 + 月利率) ^ 還款月數 – 1]
其中，貸款本金為RM 540,000，月利率為5% ÷ 12 = 0.4167%，還款月數為20年 × 12個月/年 = 240個月。
將這些數據代入公式計算，在20年（240個月）的貸款期內，你每月需要支付的金額為RM 3,985.72，總共支付了RM 956,572.97的總貸款金額。這意味著你最終支付的總費用比實際借貸的RM 540,000高出RM 416,572.97。
如果你選擇了30年的貸款期限，按照上述公式計算，每月需要支付的金額為RM 2,891.29。在30年（360個月）的貸款期內，你總共支付了RM 1,040,864.40的總貸款金額。這意味著你最終支付的總費用比實際借貸的RM 540,000高出RM 500,864.40。
相比之下，在20年的貸款期內雖然每月的付款金額比30年貸款期限高出RM1094.43，但是你最終需要支付的總費用要比選擇30年貸款少RM84,291.43。
因此，選擇貸款期限時需要根據自己的實際情況和財務能力進行評估。如果你每個月的薪水比較少或可支配的現金較少，那麽貸款期限較長比較適合你。但是，如果你的薪水高或每個月可支配的收入較多，那麽貸款期限越短，早日解除債務，減低還款金額成本則是更爲適宜。
地稅 Quit Rent / Cukai Tanah
地稅是指政府對土地所有者徵收的一種稅費。土地稅的徵收基於土地的面積、形狀、位置、房屋類型和價值為標準，目的是鼓勵土地的合理使用和保持土地資源的平衡。
根據馬來西亞政府的規定，土地稅的徵收是由各州政府實施的，因此每個州的土地稅稅率和規定可能會有所不同。比如：馬六甲的地稅是根據城市和郊區而區分稅率。對於城市的住宅區，每100平方米徵收RM39.60 – RM42.00，郊區則是每100平方米RM8.40 – RM24.00。而在登嘉樓，在劃分城市和郊區的基礎上，州政府還根據地契收費。對於城市的有地房屋，登嘉樓的稅率是RM6.00，而分層地契則廉價及中等公寓RM10.00，高級公寓RM20.00。總體來看，位置處於城市的房屋地稅比郊區貴。此外，用途為住宅的土地稅率比用途為商業或工業的土地稅率要低。以馬六甲爲例，同樣處於城市，住宅的土地稅率為RM42，而商業用途的土地稅率則是RM144。
一般來說，土地稅的徵收對象是土地所有者，而不是土地的承租人或租戶，屋主需要在每年的5月31日前繳納地稅。
地稅=土地面積 X 各州稅率
值得注意的是，如果你住在砂拉越，政府自2016年起豁免了住家和小型農耕地的地稅，砂拉越的居民實在是太幸福了。
這裏附上各個州屬的地稅官方網站，方便大家查詢，順序根據馬來文首字母排序：
地區 | 網站 |
柔佛（Johor） | |
吉打 （Kedah） | |
吉蘭丹（Kelantan） | |
馬六甲 （Melaka） | |
森美蘭（Negeri Sembilan） | |
彭亨 （Pahang） | |
霹靂 （Perak） | |
玻璃市 （Perlis） | |
檳城（Pulau Pinang） | |
沙巴（Sabah） | |
雪蘭莪（Selangor） | |
登嘉樓（Terengganu） | |
吉隆坡（WP Kuala Lumpur） | |
納閩直轄區（WP Labuan） | |
布城（WP Putrajaya） |
一般而言，有地房產的地稅費用一般不超過RM100。但是，如果你是住在雪蘭莪、吉隆坡、檳城或馬六甲的高樓住宅（分層地契），那麽你所償還的地稅則被稱爲單位稅（Parcel Rent / Cukai Petak）。
單位稅 Parcel Rent / Cukai Petak
如果你住在公寓，地稅通常會被視爲管理費的一部分，由聯合管理機構（Joint Management Body，JMB）或管理機構（Management Corporation，MC）向所有屋主徵收，之後在一次性交給政府。
假設你所居住的公寓是10,000平方尺，總共有10位業主，而稅率為每平方RM0.025
（10,000平方尺 X RM0.025）/ 10 = RM 25
那麽每位業主平攤下來只需付RM25。
但是，這樣一來如果其中一位屋主或JMB/MC沒有支付地稅，而其他業主又想賣房或割名轉讓產權的情況下，就會遇到很多阻礙。因爲政府要求任何房屋的轉讓和買賣的前提是，繳清地稅。
因此，雪蘭莪、吉隆坡、檳城和馬六甲就實施了單位稅制度，主要根據公寓單位的整體面積、附屬區域面積，如：停車場等和用途來計算。這套制度相比之前的地稅成本高了很多，因爲單位稅的徵收不再是所有業主平攤，而是每個業主各自承擔公寓10,000平方尺的費用。
10,000平方尺 X RM0.025 = RM 250
業主將分別承擔RM250的單位稅，費用比此前高出了10倍！因此，買房前還是要考慮清楚你想買的房子持有的是什麽地契，因爲這將影響買房的成本。
不過，居住在其他州屬的小夥伴不用擔心，目前單位稅只在上述4個州屬實施。
門牌稅 （Assessment Rates / Cukai Taksiran）
門牌稅是地方政府和市議會（Majilis Perbandaran）徵收的一項稅收，主要用於資助地方政府的公共服務和設施，如：清理城市垃圾、維修和維護路燈、美化環境等用途。門牌稅是所有房屋所有者都必須繳納的一項稅費。
門牌稅的計算通常基於房產的估價、類型、面值和位置，計算方法可能因不同地區而異。通常，這項稅費以每年最低0.10%至高達13%的租金估值比例計算，每半年徵收一次。
擧個例子：柔佛的門牌稅計算方式是根據市議會已經劃分好的地區和新劃分的地區，進一步通過房子類型區分稅率的徵收：一般普通房屋在已經劃分好的地區是0.12%，新劃分的地區是0.13%，針對RM42,000又處於新劃分地區的房子徵收0.17%，RM80,000的房子0.21%，而RM150,000收費0.13%。但是在檳城因爲地方小，所以門牌稅的徵收不會根據地區不同而出現不同的收費標准，而是根據房屋類型收費，如：有地房屋6%，廉價公寓5%，公寓5.8%的稅率徵收。
假設你在檳城有一間排屋，估計每月的租金價值是RM4,000，那麽一年下來價值是RM48,000，而門牌稅的稅率是6%，
RM48,000 X 6% = RM2,880
你每年需要支付RM2,880的門牌稅，每半年需要支付RM1440的門牌稅。
不過，如果你的房產是空置的，那麽你可以向地方政府申請稅率減免或退稅。
這裏附上各州的門牌稅官方網站，方便大家查看相應的稅率：
地區 | 網站 |
柔佛（Johor） | |
吉打 （Kedah） | |
吉蘭丹（Kelantan） | https://mpkbbri.kelantan.gov.my/index.php/rakyat/perkhidmatan/cukai-taksiran |
馬六甲 （Melaka） | |
森美蘭（Negeri Sembilan） | https://www.mbs.gov.my/ms/rakyat/perkhidmatan/cukai-taksiran/cukai-taksiran |
彭亨 （Pahang） | |
霹靂 （Perak） | https://www.mbi.gov.my/index.php?option=com_content&view=article&id=262&catid=2 |
玻璃市 （Perlis） | |
檳城（Pulau Pinang） | https://www.mbpp.gov.my/ms/ |
沙巴（Sabah） | |
砂拉越（Sarawak） | |
雪蘭莪（Selangor） | |
登嘉樓（Terengganu） | http://www.mbkt.terengganu.gov.my/ms/rakyat/perkhidmatan/cukai-taksiran |
吉隆坡（WP Kuala Lumpur） | https://www.dbkl.gov.my/perkhidmatan/cukai-taksiran/ |
| 納閩直轄區（WP Labuan） | https://www.pl.gov.my/ |
| 布城（WP Putrajaya） | https://www.ppj.gov.my/ |
屋險 Home insurance
爲了保障貸款人的還款能力，當你向銀行申請貸款時，銀行會要求你購買屋險作爲房貸的一部分。具體而言，馬來西亞最常見的屋險有3種：遞減式房屋貸款保險（Mortgage Reducing Term Assurance, MRTA）、抵押定額式房屋貸款 (Mortgage Level Term Assurance, MLTA）和Credit Level Term Assurance, CLTA。
房屋貸款的作用是當屋主死亡或終身殘疾的情況下，利用保險幫屋主償還剩餘的貸款金額。這樣一來，屋主的家人可以不必償還巨額債務，同時繼續保有居住在該屋子的權力。假如屋主沒有購買屋險，而家人又無力代爲償還貸款，那麽銀行只好通過拍賣屋子的程序收回貸款。
實際上，馬來西亞國家銀行并沒有强制業主購買房屋保險，但是，在通常情況下，沒有購買屋險的屋主較難獲得貸款，而購買房屋保險者不僅貸款批准成功機率較高，有時還有機會獲得銀行優惠的較低貸款利息。因此，建議屋主可以根據自己的需求選擇保險。保費和一般人壽保險一樣，將依據屋主的年齡、性別、房屋貸款利率來徵收。
遞減式房屋貸款保險（Mortgage Reducing Term Assurance, MRTA）
遞減式房屋貸款保險顧名思義就是保險價值會隨著時間的推移以及銀行貸款金額的逐漸減少而遞減，直到貸款期限到期時清零。如果屋主不幸死亡或終身殘疾（TPD），銀行就會利用這個保險償還貸款。
擧個例子：A女士在40歲時購買了價值RM300,000的MRTA，房貸利息為5%。需要注意的是，這份保險需要在你投保時一次性付清這筆保險費，優點是性價比較高，費用相對來説比較便宜，保費僅爲RM18,841。此外，投保人可以在申請房貸時把這筆保費并入房貸中，那麽投保人就不需要準備令一筆錢來支付保費。
到了10年後，保障金額（Sum insured）將隨著時間減少至RM250,961。這時，A女士不幸發生了意外，銀行能通過MRTA獲取剩餘RM250,961的保額抵掉貸款。
但是，MRTA有幾個缺點。首先，MRTA的受益人是銀行，不是你的家人。而銀行的貸款利率經常會隨著隔夜利率政策（OPR）波動。一旦貸款利率從5%調高至6%，而MRTA的利率依然維持在當初貸款的5%時，就意味著我們將被迫背負預估更高額的房貸。
當保額比貸款金額還要低，那麽很有可能會出現保額不足以償還債務的情況。爲了保障銀行作爲受益人的權益，所有保額都將用來優先清除債務，而屋主的家人很有可能需要自掏腰包或籌措資金來償還保額所不能抵消的債務。在此期間，房產將會被凍結直至債務還清，家人依然要面對債務的壓力。不過，這個情況的發生，概率較低。
此外，MRTA的保障範圍僅有死亡以及永久殘疾時償還房貸，而且由於MRTA的受益人是銀行，所以你的家人將無法獲得任何賠償。
那麽如果屋主30年後成功付清貸款，并且仍然健在，身體健康，沒病沒災，我們是否能夠從MRTA獲得現金返還呢？MRTA只會返還還沒有使用過的保費（Surrender value）。在上面的圖片中，右邊顯示了A女士退保后能獲得金額。假使A女士在第一年退保，A女士并不能索回已經一次性付完的RM18,841保費，只能領到RM14,262。這是因爲保險公司已經在第一年給予A女士保護，所以僅能退回還未使用的保費。30年後，你可以看到圖表中A女士的保單價值隨著年限清零，因此她無法獲得任何保費。此外，很遺憾的是MRTA不提供任何現金返還，這是因爲它的保額隨著貸款償還逐年下降，因此沒有任何現金價值。
抵押定額式房屋貸款 (Mortgage Level Term Assurance, MLTA）
抵押定額式房屋貸款（MLTA）雖然與MRTA僅有一字之差，但是兩者卻存在著巨大的區別。MLTA與MRTA最大的不同是保障金額不會隨著時間以及貸款的逐步償還而減少，保額是維持不變的，因此它可以被視爲一種儲蓄，在還款期限内擁有固定的現金價值。假設A女士購買了價值RM300,000的MLTA，那麽10年後A女士不幸發生意外時，當初所購買的MLTA價值依然有RM300,000。30年後，即使貸款清零，MLTA依然保有RM300,000的價值。
此外，MLTA雖然是一種房屋保險，但它的保障範圍不僅限於在屋主身亡或永久殘疾時繳付貸款，它還可以加保嚴重疾病，這是MRTA做不到的。相較於MRTA，它還有幾個優點。首先，MLTA的投保人可以選擇任何人成爲受益人。這意味著如果你把你的家人選作受益人，那麽你的家人將在意外發生時擁有對這份保單保額的支配權。理所應當的是，保險的賠償金需要優先用來償還貸款，如果房貸付清后，還有剩餘的保額，這筆錢將歸你的家人所有，作用相當於人壽保險。
MLTA還有一項與衆不同的優點就是，這份保險是獨立的。如果你的名下有5處房產，或者想要賣掉房子買新房，你可以任意重複使用這份MLTA保險保障任何一項房屋貸款。
不僅如此，由於MLTA是一種人壽保險，所以它也可以用來扣稅。
雖然MLTA優點很多，但是由於它的保障範圍以及價值較高，所以費用較貴。A女士在40歲時購買了價值RM300,000的MLTA，房貸利息為5%，保費約爲每年RM4,404或每月RM367。30年房貸到期後，A女士一共要付RM132,120。由於金額較大，因此投保人可以通過每年、每月或每季分期付款。
盡管如此，MLTA還有一項不可忽視的優點就是如果投保人平平安安地在還款期限内付清貸款，本身并沒有遭受任何意外或疾病，那麽投保人有機會獲得現金返還，索回此前已經償還的保費。如果投保人沒有每月還款的經濟壓力，那麽保險即使較貴，但我們能夠保有現金儲值可以説是物超所值了。
Credit Level Term Assurance, CLTA
CLTA可以説是MRTA和MLTA的混合產物。一方面，它和MRTA一樣，隨著時間的遞進，退保價值（Surrernder value）會減少，但是它又和MLTA一樣，保障金額維持不變，當初投保RM300,000，30年貸款到期後保額依然是RM300,000。在保費方面，它也介於兩者之間，比MRTA貴，比MLTA便宜。但是，由於這是一種新型的屋險，馬來西亞只有少數銀行如：Maybank、Affin Bank和eTiQa保險公司提供這種貸款，詳情需要向該銀行咨詢。
哪一種屋險更適合我們？
下表列出MRTA和MLTA的區別，幫助我們快速甄別兩者的異同點和優缺點：
MRTA | MLTA | |
保障 | 投保目的 | 保障、儲蓄和現金價值 |
-死亡 -終身殘疾（TPD） | 保障範圍 | -死亡 -終身殘疾（TPD） -可加保疾病保險（critical illness） |
保額隨著貸款的逐步償還減少 | 保額 | 保額維持不變 |
銀行 | 受益人 | 任何人 |
全部交由銀行償還未清除的債務，家人根據遺囑獲得房產 | 賠償金 | 交由投保人規定的受益人優先清楚銀行債務，剩餘保額歸受益人所有，房產根據遺囑交給受益人 |
便宜 | 費用 | 貴 |
無，保額將隨著貸款年限結束時清零 | 現金價值 | 有，保額維持不變，可縮回已經支付的保費 |
只退回沒用過的保費，貸款結束時無任何現金返還 | 現金返還 | 有 |
一次性，但可并入房貸中 | 支付方式 | 每年、每月或每季分期付款，需自備金錢還款 |
不可轉讓給其他房子或房貸 | 是否能轉讓 | 可轉讓給名下其他房子和房貸 |
那麽MRTA和MLTA哪個更好，主要取決於你的個人情況。如果你預算有限，買房存粹是爲了自主且在很長的一段時間内都不打算賣房，那麽MRTA其實已經十分足夠了。
然而，如果你是家庭中的唯一經濟支柱，家人的日常起居都依賴於你的財務支援，那麽對於有家庭的人士來説，MRTA或許不太適合，因爲家人將有可能背負巨額貸款。在這種情況下，能夠保額維持不變，受益人可以是任何人且能過獲得現金返還的MLTA更適合這類人群。
或是希望買房投資，名下有多處房產希望轉讓保險的人士，投保MLTA能省去不少麻煩。需要注意的是，你需要確保自己有較足夠的財力來支付MLTA，如果資金較少，那麽建議你還是使用MRTA。
其他雜費
電費抵押金 TNB Security Deposit
新家喬遷是一項喜事，但是新屋入居并不是只有搬行李、安置家具。每個人的生活中都需要“電”來應對日常起居。因此，無論你買的是全新的房子還是二手房，你都需要支付電費抵押金。
這項抵押金的作用是向國家能源公司（Tenaga Nasional Berhad，TNB，簡稱國能）爲你的住宅申請電力供應，費用包括押金、印花稅和連接費。
在押金方面，通常，電力公司會根據你6個月的平均用電量，收取2個月的電費押金。如果你所在喬遷居住的2個月内，電費低於所預估的2個月電費押金，那麽國能就會把押金中多餘的款項退回給你，反之，如果你實際使用的電費比繳納的押金還多，那麽國能會要求你補交多餘的金額。
在連接費方面，國能則是根據你所申請的電壓（住家只有230V或400V）以及房屋類型評估你所要繳納的費用。對於新房，連接費用從RM400-RM1,600不等。根據國能的官方網站，新屋用戶需繳納的連接費用如下：
序 | 房屋類型 | 電費抵押金 （RM） | |
230V (單相電) | 400V (三相電) | ||
1 | 郊區房屋 (Kampung House / Kampung Townhouse) | 170.00 | 400.00 |
2 | 組屋 (Flat) | ||
3 | 棚戶 (Squatter House) | ||
4 | 郊區小木屋 (Cabin) | ||
5 | 長屋 (Long House) | ||
6 | 廉價公寓 (Low Cost Apartment) | 250.00 | 400.00 |
7 | 中等價格公寓 (Medium Cost Apartment) | ||
8 | 單層連接式排屋 (Link House (1 Storey)) | ||
9 | 雙層或以上連接式排屋 (Link House (> 1 Storey)) | 500.00 | 700.00 |
10 | 小於3間房的公寓 (Apartment / Condominium (<= 3 Rooms)) | ||
11 | 雙層或以上聯排住宅 (Townhouse (> 1 Storey)) | ||
12 | 單層半獨立式房屋 (Semi-D (Including cluster – 1 Storey)) | ||
13 | 店屋 (Shop House) | ||
14 | 3房以上公寓 (Apartment / Condominium (> 3 Rooms)) | 700 | 1,200.00 |
15 | 雙層或以上半獨立式房屋 (Semi-D (Including cluster > 1 Storey)) | ||
16 | 雙層或以上豪華連接式排屋 (Luxury Link House (> 1 Storey)) | ||
17 | 高級公寓 (Luxury Apartment / Condominium) | ||
18 | 單層洋房 (Bungalow (1 Storey)) | ||
19 | 雙層或以上洋房 (Bungalow (> 1 Storey)) | 900 | 1,600.00 |
20 | 公寓頂樓 (Penthouse) | ||
簡而言之，房子的類型越豪華、價格越高、位置處於城市，所需的電壓越高，費用越貴。
而如果你購買的是二手房，你需要告訴國能你已經從原屋主那獲得轉讓權。那麽國能僅會針對原有基礎上已經設立好的電壓徵收一筆手續費。對於50V及以下至1kV的低電壓用戶，國能將徵收RM3的重新連接費，而對於1kV至230kV的中高電壓用戶，則徵收RM80的重新連接費。
此外，還需繳納RM10的印花稅。
如果你是東馬居民，費用則依據沙巴電力公司（Sabah Electricity Sdn Bhd，SESB）和砂拉越能源（Sarawak Energy）。
沙巴的電費押金費用，根據電壓從RM17.50-RM47.00不等，詳情點擊：https://www.sesb.com.my/Services-for-Customers/New-Application
砂拉越的電費押金費用，根據電壓、城鄉的地理位置以及屋主及租戶的身份有所不同，從最低RM80至最高RM4,800不等，詳情點擊：https://www.sarawakenergy.com/customers/customer-service/collateral-deposit
連接水源抵押金
水是生命之源，在你買房之後還要向水務公司注冊安裝水表，連接水源。各州對於連接水源的抵押金費用都有所不同，這是因爲各州水費的徵收費率不同，此外，這也與住宅的類型、地契有關聯。一般而言，高樓住宅及商業地契的費用比有地住宅高，下表列出各州水務公司的官方網站。你可以到網站上申請新屋安裝水表或轉讓產權時水源收費的割名，押金收費依據官方網站爲準。
水務公司 | 州屬 |
Air Selangor（前身為SYABAS） | 雪蘭莪、吉隆玻和布城 |
檳城 | |
彭亨 | |
柔佛 | |
森美蘭 | |
馬六甲 | |
吉打 | |
吉蘭丹 | |
霹靂 | |
玻璃市 | |
登嘉樓 | |
沙巴 | |
砂拉越 |
如果你打算為新房連接水源，那麽你需要准備：
- 身份證副本
- 完工和合格證書 (CCC)或入夥紙（CFO）
- 地契副本
- RM10的印花稅
如果你購買的是二手房，需要為現有房子重新連接水供，需要準備以下文件：
- 身份證副本
- 地契、地稅、門牌稅
- 舊處的水費單和帳戶（如有）
- RM10的印花稅
如果你是租戶，則需在以上基礎準備租賃合同副本。
管理費抵押金 Maintenance Deposit
這項管理費抵押金通常僅適用於分層地契的業主。由於高樓住宅有許多公共空間，强調整體性和統一性的外觀，因此屋主不能隨意更改物業外觀，包括大門、窗戶、外墻以及破壞公共空間的裝修。
物業管理層因此會向業主徵收一筆可退款的管理費抵押金。如果業主因爲裝修不小心破壞公共空間的設施或沒有遵守裝修規則，這筆抵押金將充作維修費與罰款。
中介費 Agent Fees
買房不是一項簡單的事情，如果你不知道要從何處獲取可靠信賴且多元的房源，或者沒有時間慢慢根據需求尋找合適的房子，那麽你可能需要一名房屋中介根據你的需求客制化爲你推薦合適的房源，并且處理一切與銷售相關的事務。
當然，中介的收費不是毫無根據漫天喊價的。根據馬來西亞房地產仲介協會（Malaysian Institute of Estate Agents，MIEA），房地產經紀（Real Estate Agent，REA）的佣金收費標準是產業售價的3%或最低每間房子RM1,000。當買賣合同的所有協議全部履行後，購房者就要開始支付中介費給房屋經紀。
這筆費用不是必須的，如果你有足夠的時間，或擁有足夠的房屋知識，擅長通過網絡找到合適的資源，那麽這筆費用或許可以省下來。
總結
總而言之，買房和買菜一樣都需要精打細算才不會白花錢，亂花錢！ 在購房過程中， 作爲一名精明的消費者需要綜合各種因素，量力而行，理智規劃預算，才能避免購房成本過高，加重自己的負擔。你可以根據我們列出的14重費用，依據你的目標房價，設置一個清單~ 祝你購房順利！
如果你想要買房卻又還很多疑問；希望靠買房實現資產增值，創造被動收入；又或者想要買房，但是資金不足，無法借到適合的貸款金額，那麽你可以考慮我們的《買房必修課》。
這堂課將教你：
- 如何挑選合適的房屋地理位置
- 計算你買房所需的預算和現金流
- 評估買房時將會遇到的風險
- 教你快速出租房子，創造被動收入
- 手把手教你買房子的實際流程
- 用實際案例和你分析買房的可行性
- 建立買房的正確認知和心態
買房不是賭博，不可能一夜暴富。但是，我們可以通過正確、正當地方法，利用房地產增加我們的財富。
延伸閲讀
免責聲明
此文章內容僅作為教學、分享及參考的用途，而非專業的投資建議。由於個人的情況及需求不同，你可以聯繫價值思維或諮詢你的理財規劃師以取得專業的建議。
