很多人说投资房地产，租出去、做民宿，每个月稳稳有收入，而且还可以用别人缴纳给你的租金来还贷款，很多人觉得这是一本万利的买卖，是非常好的投资。
先不说事实到底真的是不是一本万利，在房贷高企，万物涨价的年代，想要买房投资房地产本身就不是一件简单的事。
买房被誉为是人生中最大的一笔支出，动则几十万、几百万。如果要用来投资，要买的肯定不止一套房。想要从投资房地产中获利，需要的本金是在太多了。
其实，普通人想要投资房地产，还有一个很好的办法，不只本金小，还不用烦恼租客，和人打交道，那就是投资房地产信托基金，REITs。
REITs 到底是什么？ 为什么要投资它？投资 REITs 有什么好处和坏处？马来西亚有哪些 REITs 值得关注？这篇文章将会为你一一解答。
目录
什么是 REITs？
房地产信托基金 Real Estate Investment Trust，简称 REITs 是一个集合投资者资金来投入在各种房地产类型的投资工具。其中一些房地产类型就包括商场、办公楼、医疗以及运输。当这些房地产收到租金作为盈利时，REITs 的管理层就会把它当股息派给投资者。
推荐阅读：3分鐘看懂REITs房地產信託基金｜產托入門系列(一)
为什么投资马来西亚 REITS？ 投资马来西亚REITS的好处
1. 低成本，投资门槛低
和我们自己买卖实体房地产相比投资 REITs 的成本相对较低，因为 REITs 的管理层会自主负责投资、扩张以及维修房地产，我们只需要付出大约 RM 100 的低成本就可以进场，所以是一个非常适合投资新手开始投资的工具。
2. 流动性高
与其他马来西亚上市的投资工具相比，马来西亚的 REITs 流动性会相对地高。这是因为我们买入的单位可以在股票市场开市的任何时候变卖。流动性高也代表投资者能在需要资金应急时更容易地把资产变现。
3. 稳定的收入
根据政府的规定，只要 REITs 能把90%的利润当股息分给投资者就可以避免缴纳税务。所以投资者也可以透过长期的股息分配会的稳定的被动收入。稳定性也能让投资者对 REITs 更有信心，从而投入更多的资金来扩张 REITs 现有的房地产。
4. 有机会参与大型房地产
除了低成本，投资者也能透过 REITs 大范围地参与高质量的房地产。因为一般来说，马来西亚的 REITs 都是经过马来西亚金融监管局的严谨把关才能上市的。所以在马来西亚上市的 REITs 在财务或运营都有一定的竞争能力。
5. 专业管理
一般来说，马来西亚的 REITs 都会有一个专业的管理层帮忙监督所有房地产的营收情况，出租率以及整体的运营情况。而且这些管理层也会在每一个财政年透过财务报告向投资者分享股息收入的涨跌，投资组合的分配，以及对未来的一些扩张计划。
6. 风险低
试想想，当你投资在实体房地产时，你需要同时兼顾各种繁琐的工作，比如：寻找租客，定时收取租金，办理债务手续等等。而且一旦房地产在长期下无法出租，身为投资者的我们必须承受所有来自房贷的财务负担，使我们在财务上难以脱身。
相反地，REITs 一般上拥有各种资产，有的甚至是跨领域以及国家的投资项目。因此，即使其中一个房地产或项目的出租率下降，也不会影响 REITs 长期的盈利表现。所以 REITs 多元化的性质不但能让它更容易扩张现有的资产，更能帮助投资者分散风险。
7. REITs 有负债上限
简单来说，负债比率是一个衡量负债和资产之间的比率，而负债比率越高也代表这个基金使用的资金越多，承受的财务风险也会提高。一旦遇上经济衰退，巨大亏损或其他的突发状况，高负债比率的公司就必须变卖资产来还清债务。
为了避免这类情况发生，业界认为健康的负债比率需介于25%到50%。而马来西亚的政策则规定所有公司维持50%到60%的负债比率。有了合理的负债上限也代表马来西亚的 REITs 不会因为遇到负债过高的情况而面临破产。
投资马来西亚 REITS 风险/坏处
1. 股息需要缴税
从管理者的角度看，大部分 REITs 在把90%的盈利当股息分给投资者后可以免除税务。但是根据税收局最新的税收条例，所有投资者必须拿10%的 REITs 股息出来缴税。这也代表投资者实际拿到的股息也会比较少。
2. 参与度低
一般来说，REITs 所有的管理工作都会由管理层去处理，这也代表投资者不能为自己投资的 REITs 做出任何决定。与传统房地产相比，REITs 会相对被动，因为投资者只能负责投资，不能随意对房地产作出更改或决策。
3. 股息可能会有波动
虽然 REITs 每一年都会派发稳定的股息，但是这个股息最终还是取决于房地产市场的表现。所以我们在投资 REITs 之前，我们必须考虑到一些 REITs 可能会遇到的突发事件，比如：2020年爆发的疫情和火灾等。这些情况都会大大地影响 REITs 的整体表现。
4. 成长空间小
REITs 每一年都会为了免除税务而把大部分的盈利当股息派给投资者。这也意味着它股价的上涨速度会比较慢，成长空间也会比较小。所以当我们投资 REITs 时，我们必须知道这个投资工具不会在短短几年内获得比市场高几倍的回酬。
TOP 5 马来西亚 REITS 派息最高推荐
在介绍派息最高的 REITs 前，我们必须知道自己比较适合投资高股息还是年化回酬表现比较高的 REITs。
一般上，高股息的 REITs 比较适合想要建立被动收入的投资者，因为每一年拿到的股息可以用来买入更多的单位，创建更多元化的股息收入。
以下是5个马来西亚过去12个月平均派息最高的 REITs（所有数据截至2024年1月18日）：
5. YTL Hospitality Real Estate Investment Trust（5109）
排在第五名的是 YTL Hospitality Real Estate Investment Trust，代码为5109。这个基金旗下的房地产很多元化，因为里面包括酒店，零售，办公楼和医疗单位，但是主要的产业都是零售和酒店相关的房地产。目前 YTL 拥有15间房地产，总价值为17.5亿马币。
YTL 的股息率在前几年一直都保持在4%到5%之间，但是最新的股息率显示 YTL 达到了这几年来最高的股息率，7.09%。这是因为 YTL REIT 的盈利在过去12个月有明显上升的迹象。
根据 YTL 的营收情况，虽然它的盈利在2021年因为疫情导致大部分的酒店出租率低迷而有所下降，但是在2022年慢慢开放后就有回升的趋势。而 YTL 在2023年靠着旗下的澳洲酒店活跃地举办各种国际活动，有效地提高了房间的入住人数，让它在盈利上达到新高。
4. AmFIRST Real Estate Investment Trust（5120）
排名在第四的是 AmFIRST Real Estate Investment Trust，代码为5120。AmFIRST 目前拥有8间房地产，主要投资在金融和运输服务相关的领域。根据 AmFirst REIT 最新的报告（2021年）显示，它的所有房地产总价值为16.28亿马币。
从股息率来看，AmFIRST REIT 的每年的派息次数为2到三次，而从2022年开始它的派息率都维持在7%到9%之间。此外，AmFIRST REIT 在近三年的派息也相当稳定，没有经历很大的波动。
与大部分的 REITs 一样，AmFIRST REIT 的营收情况也在2021年因为疫情的关系使出租率和盈利大跌。虽然这三年都有相似的盈利额，但是都没有回升的迹象。从好的方面看，它的盈利在疫情后还是可以保持稳定，但是相反地，AmFIRST REIT 的盈利空间就会比较有限。
3. UOA Real Estate Investment Trust（5110）
排名在第三的高股息 REITs 是 UOA Real Estate Investment Trust，代码为5110。UOA 投资的产业种类为办公楼，目前拥有6间办公楼。这个基金的出租率为81%，而所有房地产截止2022年的总价值为1729.1万马币。
从股息率来看，UOA Real Estate Investment Trust 最新的股息率是7.33%。此外，从2021年8月开始，UOA 的股息率都保持在7.5%和8%之间，是一个相当稳定的表现。
如果我们观察 UOA 的营收情况就会看到它的盈利因为出租率的下跌导致从2021年就开始下滑。除了它旗下的 UOA Damansara I，UOA 所有房地产的平均出租率也从原本的82%跌至现在的79%。
2. Sentral Real Estate Investment Trust（5123）
排名在第二名的是 Sentral Real Estate Investment Trust，代码为5123。这个基金拥有九间房地产，全部都触及零售业或办公楼，总价值为20.6亿马币。而 Sentral REIT 目前的出租率从原本的77%上升到了86%，是一个在成长中的基金。
从 Sentral REIT 的股息率来看，今年的股息率是11.35%。值得一提的是，单单2023年这个基金就派了6次股息，因为 Sentral REIT 在盈利上也有回升的迹象。
如果观察 Sentral REIT 的营收情况就不难发现，虽然在2021年因为疫情的关系影响了收益，但是在2023年因为租金收入增加了6%，使 Sentral REIT 回升到了前两年的盈利水平。
1. Hektar Real Estate Investment Trust（5121）
排在第一名的是 Hektar Real Estate Investment Trust，代码为5121。这个基金目前拥有6间购物中心，平均出租率为82%，而所有购物中心的总价值为20亿马币。
论股息率，Hektar REIT 在2023年最新的股息率为12.80%和13.08%，是这个基金有史以来股息率最高的年份。主要原因是因为 Hektar REIT 成功达到和2022年相似的稳定表现以及持续上升中的租金收入。
最后就是营收情况。一样的，Hektar REIT 在2021年因为疫情的关系导致生意大跌，所以在2022年借着政府的开放措施开始专注在各种营销活动使这个基金的盈利回到正轨。虽然2023年的盈利没有再创新高，但是也取得相似的成绩，让 Hektar REIT 可以提高派息率。
TOP 5 马来西亚表现最好的REITS推荐
这个排名主要对比在马来西亚里长期下来年化回报率最高的 REITs 而不是专注在股息率。以下是在马来西亚整体表现最好的 REITs 排名（所有数据截至2024年1月21日）：
5. Sunway Real Estate Investment Trust（5176）
首先，排名在第五位的是 Sunway Real Estate Investment Trust，代码为5176。这个基金是整个排位里投资组合最多元化的 REITs。从种类来看 Sunway REIT 拥有20间房地产分别为购物中心，酒店，办公楼，大学以及运输相关的工厂。此外，Sunway REIT 的平均出租率为63%，而所有房地产的总价值为53.4亿马币。
从 Sunway REIT 的年化回报就可以看到，它的年回报率是0.17%。虽然这个回酬看起来非常低，但是如果把投资周期拉长至2到3年就会看到一个不错的回酬。此外，由于 Sunway REIT 也会在每年定期派息，所以这会在某程度影响 Sunway REIT 的股价波动。
根据 Sunway REIT 的营收情况就可以看出，它的盈利从2020年到2022年都有明显的上升。这是因为 Sunway REIT 在2022年里的租金收入成长了18%，而这个盈利的成长主要发生在基金里的零售以及酒店相关的领域。
4. YTL Hospitality Real Estate Investment Trust（5109）
排名在第四的就是 YTL Hospitality Real Estate Invetsment Trust，而这个基金就是排在最高股息的其中一个 REITs。既然在之前的排名已经提到过了产业种类以及营收状况，所以在这里就不再赘述了。
如果观察 YTL Hospitality REIT 的年化回报就可以看到它的年化回报是1.34%，但是无论投资周期多久，投资者都会得到一个正面的回酬。这个回酬表现反映了这个基金盈利的上升趋势，因为这3年的盈利成长是最高的，所以导致三年的投资周期成为全部周期里表现最好的。
为了方便对比盈利和回酬之间的影响，这里会再次插入 YTL Hospitality REIT 的营收情况：
3. IGB Real Estate Investment Trust（5227）
排在第三名的是 IGB Real Estate Investment Trust，代码为5227。这个 REITs 投资的是两个家喻户晓的购物中心，也就是 Mid Valley Megamall 以及 The Gardens Mall。根据最新的数据，IGB REIT 的出租率为 99.94%，而两间购物中心的总价值为50.2亿马币。
根据以上的年化回报就会发现，虽然 IGB REIT 的年回报率只有区区的2.20%，但是5年下来的回酬也有11.60%，证明了长期5年或以上的投资周期才能看到比较高的回酬。这个和投资实体房地产是一样的原理，因为租金都是需要经过时间才能累积，所以一般来说 REITs 都是一个长期的投资计划。
从 IGB REIT 的营收情况来看，它的盈利除了在2021年因为疫情而下跌以外，都是处在上升的趋势中。更重要的是，IGB REIT 能在恢复期让盈利创下新高，证明了这个基金在财务方面有足够的能力度过非常时期并且继续推高盈利的空间。
2. Axis Real Estate Investment Trust（5106）
排在第二名的是 Axis Real State Investment Trust，代码为5106。这个基金主要投资在办公楼，数据中心，以及运输仓库。此外，Axis REIT 目前拥有62间房地产遍布在巴生，柔佛，槟城，彭亨，森美兰以及吉打地带，出租率为92%，总价值为44亿马币。
从年化回报来看，Axis REIT 的年化回报为3.53%。虽然所有短过5年的投资周期都处于亏损状态，但是5年下来的平均回酬也有18.87%。所以这个基金再次证明了 REITs 比较适合想要长期投资的投资者。
论营收情况，Axis REIT 的表现是相当稳定的。更重要的是，这个基金在盈利增长的同时也确保纯利润不被花费影响。而 Axis REIT 的盈利会那么稳定是因为它有持续地从新建设的房地产收取租金以及继续保持高出租率，使它在2022年在盈利上达到15.6%的成长。
1. Atrium Real Estate Investment Trust（5130）
最后，排在第一名的是 Atrium Real Estate Investment Trust，代码为5130。这个基金目前拥有8间房地产，而全部房地产都是办公楼或工厂。值得一提的是，Atrium REIT 的出租率为100%，是这个排名里最高的出租率。
从 Atrium REIT 的年化回报就可以看到，它的年回报率是8.35%，而长期下5年的投资可以得到49.33%的回酬。这就证明了当我们投资在 Atrium REIT 的周期越长，投资回酬也会越高。相反的，当我们的投资周期短，就会看到回酬会因为短期的波动而处在亏损的情况。
至于营收情况，Atrium REIT 的表现非常稳定，没有经历任何大起大落。值得注意的是，虽然盈利方面没有非常大的进步，但是花费却变多了。这是因为这个基金的管理以及受托费用增加了，导致它的生意花费也跟着提高。
马来西亚 REITS 怎么买？
在看了高股息以及表现最好的马来西亚 REITs 后，到底要怎么开始投资呢？
如果要开始投资马来西亚的 REITs，最好的办法就是使用本地券商平台开始交易。以下是4个被大马证券委员会承认的平台以及交易 REITs 的费用：
| 平台 | 所有花费（印花费，经纪费，交易费） |
| Rakuten Trade | 0.10%（最高额度是RM 200） |
| HL e-Booking (Hong Leong Bank Trading) | 0.08%（最低费用为 RM 8） |
| Mplus Online | 0.05%（最低费用为 RM 8） |
| AmEquities (Ambank) | 0.05%（最低费用为 RM 8） |
当然，上表的只是一些比较常见的交易平台。如果还有其他的交易平台提供更低的费用，我们可以对比各种平台后才作出最后的决定。
总结
最后，不管我们想要投资高股息还是高成长型的 REITs，我们必须先观察一个 REITs 所在的领域，它的年化回报，以及财务状况。当我们了解如何查阅这些资料后，我们也能更快的掌握好的投资机会，也能找到最适合自己投资策略的 REITs。
如果想要知道如何找出一档真正能够为你赚钱的 REITs，推荐你阅读：投資REITs要賺錢？這5大指標你不可不懂｜產托入門系列(二)
延伸阅读
马来西亚人也可以投资新加坡 S-REITS? TOP 5 新加坡REITS推荐
投資REITs要賺錢？這5大指標你不可不懂｜產托入門系列(二)
免责声明
此文章内容仅作为教学、分享及参考的用途，而非专业的投资建议。由于个人的情况及需求不同，你可以联系价值思维或咨询你的理财规划师以取得专业的建议。
