REITs（Real Estate Investment Trusts），又称房地产信托基金，是一个能让投资者透过低资金参与房地产市场的好工具。当我们提到 REITs 时，就会想到马来西亚，因为本地的 REITs 平均股息回酬也有5%到7%。但是如果我告诉你有个国家比马来西亚的 REITs 更多元化，而且平均回酬是7.7%或更高呢？
这篇文章就会带你探讨马来西亚的邻居，新加坡的TOP 5 REITs以及如何开始投资新加坡REITS！
目录
为什么投资新加坡 S-REITS？ 投资新加坡REITS的好处
1. 市场成熟度和规模
根据新加坡2023最新的REITs 报告显示，新加坡已经是全亚洲最大的房地产信托基金市场。除了拥有42个房地产信托基金，它的资产规模也达到了920亿新币，占了新加坡总股票市场的12%。
2.投资多元化
此外，在这42个REITS中，37个拥有不同国家的资产，让我们的投资不仅限于新加坡市场内，还可以投资在韩国、香港、中国、马来西亚、印度等，让新加坡成为投资市场里的国际交易点。更重要的是，S-REITs 涵盖了以下7种不同领域的房地产信托基金：
- 工业
- 酒店
- 多元化产业
- 零售
- 办公楼
- 专业产业
- 医疗
S-REITs 多元化的性质非常重要，因为它证明新加坡拥有很多国家的资产，能帮助投资者有效地分散风险。
3. 税收优惠
除了市场成熟以及规模庞大，S-REITs 也会确保把股息定期地分给投资者。马来西亚及新加坡的法律规定，REITS必须将90%的总收入作为股息派发给投资者，才能获得税收优惠。这条法律确保基金不把全部盈利占为己有，还能让投资者长期下持续地拿到股息。
4. 年回报率
根据新加坡房地产2023第一季度的回酬报告，S-REITs 平均的股息回酬是了7.6%。从这个回酬可以看出 S-REITs 的表现已经接近美国股票市场的回酬了。要知道，美国的股票市场近5年来的平均回酬是7.5%，凸显了 S-REITs 能媲美美国股市回酬的无限成长潜力。
更重要的是，放眼新加坡主要的股票市场指数——新加坡海峡时报指数Straits Times Index（STI）和象征全球表现的 S&P Global REIT 时，我们可以发现新加坡REITS的整体回酬是高过 STI 和 Global REITs 的，这证明新加坡的 REITs 表现是相对更好的。
| 新加坡 S-REITS 回报 | 新加坡海峡时报指数(STI)回报 | S&P Global REITS 回报 |
| 7.6% | 1.5% | 0.23% |
5. 负债比率限制 （Gearing Limit）
负债比率是一个公司负债和资产之间的比率。当负债比率越高，也代表这个基金使用的资金越多，承受的财务风险也会提高。一旦遇上紧急情况，比如：经济衰退或巨大亏损，有着高负债比率的公司就必须变卖资产来还清债务。
因此，业界认为健康的负债比率需介于25%到50%，而每个国家的政府都会制定负债比率限制来确保每个公司的运营情况保持在一个健康的水平。
根据新加坡财务部门 MOF（Ministry of Finance）的条例，每个在新加坡注册的公司必须保持45%到50%的负债比率。而马来西亚的政策则规定所有公司维持50%到60%的负债比率。从这两个负债比率限制就可以看出，投资新加坡的 REITs 更安全，因为它的负债比率门槛更高，遇上财务危机的可能性更小。
为了方便查阅，我们在下表为你总结：
| 因素 | 投资 S-REITs 的原因 |
| 市场成熟度和规模 | 拥有多元化的选择以及雄厚的资产规模 |
| 税收优惠 | S-REITs 会为了拿到政府税收优惠而把90%的盈利当股息长期地分给投资者。 |
| 年回报率 | S-REITs 有着接近市场的回酬，而且有潜力持续地成长。 |
| 负债比率限制（Gearing Limit） | S-REITs 的负债会保持在健康水平来避免破产倒闭等事件发生。 |
其实当我们把马来西亚和新加坡的 REITs 摊开来看，就会发现它们的性质是一样的。但是从 S-REITs 的回酬就可以看得出，新加坡的 REITs 会比马来西亚的 REITs 表现得更好，所以我们需要做的就是学会如何挑选最好的 REITs 来投资。
投资新加坡 REITS 风险/坏处
1. 市场风险
与任何投资工具一样，S-REITs 可能会遇到市场带来的风险，比如：利率的不稳定或房地产市场表现下跌等情况而导致亏损。
2. 租金或收入问题
一般上，REITs 的收入都来自房地产的租金。所以当出租率下降时，自然地收入也会减少，也代表投资者的回酬会降低。这类问题通常源自于租客和基金合约上的不和或基金本身的管理不当导致出租率迅速下降。
3. 资产集中化
如果我们投资的 S-REITs 只拥有几间房地产或者大部分收入都来自几个租客时，我们的投资风险也会比较高。因为这些基金投资的资产过于集中化，让风险无法分散到更多地点或领域。
4. 杠杆
当一个 S-REITs 使用大量债务来投资新项目时，投资者就会收到比较少的股息。因为一旦 S-REITs 的项目开始盈利，基金必须先还清债务，才可以把剩下的利润当股息派给投资者。所以投资者可能会收到比字面预测还低的股息。
5. 资产过于分散
除了资产集中化，资产过于分散也会提高投资风险。因为如果一个 S-REITs 的资产分布在不同的国家和领域时，也代表这些资产可能会因为不同国家的政策或经济情况的改变而影响它的收益。
TOP 5 新加坡 REITS 派息最高推荐
在开始介绍最高股息的 S-REITs 之前，我们必须知道自己比较适合投资派股息还是成长型的 REITs。一般上，高股息的 REITs 会比较适合寻求稳定被动收入的投资者。这是因为投资者可以把每一年拿到的股息再投入同一个 REITs 来让钱滚钱更快地累计资产。
以下是TOP 5高股息的 S-REITs（所有数据截至2023年12月14日）：
5. EliteComREIT GBP（MXNU）
排名在第五的高股息 S-REITS 是 EliteComREIT GBP，代码为 MXNU。这个基金投资的产业种类为英国的商业资产和房地产，它也是唯一一个在新加坡上市的英国房地产基金。MXNU 目前拥有155间房地产，总价值为4.66亿英镑。此外，它的出租率为92.1%，而它旗下97%的房地产都拥有永久业权。
一个 REITs 拥有高出租率以及永久业权非常重要，因为高出租率代表它的股息大部分都来自房地产产生的租金，不是在用基金里的现金当股息派出去。这意味着公司不是在亏损的情况下使用公司的资金派息，而是用每一年赚到的盈利来派息。而永久业权也代表着这个基金拥有房地产的经营权，不会因为合约到期而导致基金需要归还房地产。
论股息率，MXNU 今年的股息率是13.76%，但是它的股息率在近几年都经历很高的波动。这也说明它的派息不稳定，所以每一年所收到的股息也会不一样。
除了股息率，最重要的就是营收情况，因为它直接反映了一个基金的成长。从 MXNU 的营收情况来看，虽然派息次数不稳定，但是每一年的纯利润都有成长的迹象，而且总收入会随着花费增长而提高，从而确保每一年的盈利持续地在成长。
4. Kep Infra Tr（A7RU）
排在第四名的是 Kep Infra Tr（Keppel Infrastructure Trust），代码为 A7RU。这个 REITs 主要投资在三个新加坡房地产类型也就是能源转型、环境服务以及分配和储存。A7RU 目前拥有12间房地产，而大部分的房地产都是工厂，总市值为29亿美金。如果包括海外投资， A7RU 的总资产是73亿美金。
从股息率来看，A7RU 今年的股息率是14.72%。但是，当我们对比近几年的股息率就会发现到今年的回酬是因为派息次数增加而达到最高记录。
如果我们观察 A7RU 每一年的营收情况就会看到今年的收入和纯利润是近5年来最高的。这是因为 A7RU 的能源转型项目成长了64%，达到了1.07亿美金的新高，让它的收益直线上升。从这个数据就可以明白为什么今年的派息次数比较高。这也证明 A7RU 的财务有上升的趋势，从而提高了投资者获利的空间。
3. KepPacOakReitUSD（CMOU）
排在第三名的是 KepPacOakReitUSD（Keppel Pacific Oak US REIT），代码为 CMOU。这个基金主要投资在美国办公楼，目前拥有13间房地产，遍布在8个美国州属。在这13间办公楼里，有92.60%已经在出租中，总市值为14.2亿美金。
从股息率来看，CMOU 今年的表现是15.30%，但是这几年的表现都维持在15%至20%左右，而且每一年都有派4次的股息，所以整体来说是一个非常稳定的基金。
最后，CMOU 的营收情况也是相当稳定，每一年都有成长的迹象。而且除了盈利上的成长，CMOU 的纯利润也没有因为花费增长而下跌，反而每一年都有在成长。
2. Prime US ReitUSD（OXMU）
排名在第二位的是 Prime US ReitUSD，代码为 OXMU。这个基金拥有14间美国办公楼，而且每一个都是 A 等级以及拥有永久业权。以下图表为你简单解释 A，B，和 C 级房地产之间的区别：
| 房地产等级 | 特征 |
| A | 一般上拥有最好的装修和建设的新建房地产，所以很受投资者以及拥有高消费能力的租客欢迎。 |
| B | 拥有符合政府批准的装修与建设。虽然整体上还算不错，但是 B 级房地产通常会给信用较低或短期的租客，所以租金可能会不稳定。 |
| C | 这些房地产至少有30年的历史或以上，地点也会比较偏僻。虽然投资者可以以低过市场的价格购买，但是需要花费大量资金重新装修。 |
从这个图表可以看到，OXMU 的房地产都拥有高质量的装修以及长期稳定的租客。这个基金拥有98.9%的出租率，总市值为2060.3万美金。
从 OXMU 的股息率来看，今年的股息回酬是22.41%，而这个 REITs 近几年来都至少派4到5次股息，是一个相对稳定的基金，每一年的派息也维持在20%至30%。
如果观察 OXMU 的营收情况就不难发现，今年的股息因为出租率的减少而降低了。但是近几年的盈利都没有经历太多的浮动，所以还算是一个稳定的基金。
1. ManulifeReit USD（BTOU）
排在第一名的是 ManulifeREIT USD，代码为 BTOU。这个基金投资的也是美国办公楼。BTOU 目前拥有11间美国办公楼，出租率为84.7%，总租户为180个。
论股息率，BTOU 今年的股息率是27.79%。但是如果我们观察近3年的表现就可以看出，BTOU 的股息率经历了非常大的波动。最高的股息率发生在2021年，股息率为98.70%。所以虽然它的股息在任何一年都高过其他排名的 REITs，但是波动也是最大的。
这里需要注意的是 BTOU 的派息已经减少了。如果根据 BTOU 的派息记录就会看到今年只派了一次股息，因为 BTOU 的负债比率已经到达60.2%，导致公司需要优先考虑还清债务来回到健康水平。这个趋势再次证明了它的不稳定性，所以高回酬的投资都会有高风险或波动。
最后就是营收情况。虽然 BTOU 在疫情的时候盈利降低了，但是没有大起大落，在第二年时就回升了。整体来说，BTOU 的营收和去年没有太大差别。如果观察近几年的收益也会看到这个基金没有特别大的成长或亏损，每一年都维持在特定范围内。
TOP 5 新加坡表现最好的REITS推荐
除了以上的 TOP 5 股息 REITs，这里也有表现最好的 REITs。一般上，成长型的 REITs 都会看股价的成长，比较适合注重长期表现3年到5年或以上的投资者。所以这里的 REITs 都会专注在年化回报（annualised return）。
以下是 TOP 5 表现最好的 S-REITs：
5. Mapletree Pan Asia Commercial Trust（N2IU）
首先，排在第5名的是 Mapletree Pan Asia Commercial Trust，代码为 N2IU。这个 REITs 投资的是办公楼以及商业大楼。此外，N2IU 目前拥有18个房地产遍布在5个国家，分别是新加坡（5个），香港（1个），中国（2个），日本（9个）以及韩国（1个）。而所有资产的总价值是166亿新币，出租率为95.7%。
根据以上的年化回报就会发现，虽然 N2IU 的年回报率只有区区的1.53%，但是5年下来的回酬也有7.87%，证明了长期5年或以上的投资周期才可以看到接近市场的回酬。
根据 N2IU 的营收情况来看，它的盈利是一直都在成长的。值得一提的是，虽然它的花费因为能源价格的提升和利率的波动而提高了，但是没有影响到纯利润，反而因为收入的提高导致纯利润也提升了。
4. CapitaLand Ascendas REIT（A17U）
排在第四名的是 CapitaLand Ascendas REIT，代码为 A17U。这个基金在新加坡投资三种房地产，也就是商场，运输类房产，以及数据中心。A17U 主要在4个国家运作，也就是新加坡（62%），澳洲（14%），美国（15%）以及欧洲地区（9%）。此外，A17U 目前拥有227间总资产为164亿新币的房地产，总租户为1720，而出租率是94.6%。
从 A17U 的年化回报就可以看到，它的年化回报为6.81%，而长期下5年的投资可以得到30%的回酬。这就证明了长期投资在这个基金可以让投资者的回酬提高。但是无论我们的投资周期多长，A17U 都有一个正面的回酬。
至于营收情况，A17U 一直处于上升状态，而且在今年也突破了100万美金的纯利润。更重要的是花费方面也没有太大的起伏，当花费开始提高时，A17U 的收入也会提高。
3. ParkwayLife REIT（C2PU）
排名在第三的是 ParkwayLife REIT，代码为 C2PU。这个基金主要投资在医疗相关的房地产，比如：医院，医疗中心以及疗养院。C2PU 目前拥有61个医疗相关的房地产，其中的57间房地产房地产是永久业权。而所有的房产总市值为22亿新币，出租率为99.7%，是这个排名里出租率最高的 REITs。
如果观察 C2PU 的年化回报就可以看到，只有5年或以上的投资周期才能获得成长。而 C2PU 的年化回报为8.54%。一样的，我们需要把周期拉长来提高回酬。
从营收情况来看，C2PU 的盈利算稳定。虽然在2021年时收到的盈利低了，但是隔一年后就回升到了最高的盈利额。这也说明 C2PU 拥有足够的资金支撑低盈利的年份。
2. Mapletree Logistics Trust（M44U）
排名在第二位的是 Mapletree Logistics Trust，代码为 M44U。这个基金投资的是运输类地产，比如：工厂和储藏室。M44U 在新加坡拥有15个运输相关的地产，总市值为4.22亿新币，而出租率为96.9%。除了新加坡，M44U 也有105间价值41亿的房地产遍布在马来西亚，香港，中国，日本，韩国以及越南。所以投资这个基金也代表参与了全亚洲的运输市场。
从 M44U 的年化回报就可以看到，它的年回报率是9.66%。虽然2到3年的表现处于亏损，但是如果拉长投资时长就可以看到长期投资会得到相对高的回酬。
此外，M44U 的营收情况都表现得稳定而且一直都在成长。如果观察纯利润， M44U 已经从2020年的43.7万美金成长到到现在的54万美金，而且这几年都没有亏损的迹象。所以整体财务是稳定的。
1. Mapletree Industrial Trust（ME8U）
最后，排名在第一位的是 Mapletree Industrial Trust，代码为 ME8U。这个基金投资的是工业用途类地产以及数据中心。ME8U 目前拥有142个房地产遍布在北美（56个），新加坡（85个），以及日本（1个）。此外，所有 ME8U 的房产总市值为92亿新币，而出租率是95.5%。
从年化回报来看，ME8U 的年回报为10.21%，只有近三年的表现处于下跌状态。所以整体的表现还是相当稳定的。
论营收情况，ME8U 也是没有任何亏损的迹象，每一年都在成长。最重要的是，除了收入，ME8U 的纯利润也会以几万美金的速度成长，是一个有成长潜力的基金。
新加坡 REITS 怎么买？
在看了最高股息以及表现最好的新加坡 REITs 后，到底要怎么开始投资呢？
如果要开始投资新加坡的 REITs，最好的方法就是使用能进入新加坡股票市场的经纪商，例如下表提到的4个平台。
目前马来西亚的投资者有两个管道投资 S-REITS：
- 开一个 CDP（Central Depository）账户才使用券商平台开户
Central Depository Account，简称 CDP 账户相当于我们马股的 CDS（Central Depository System）账户，主要让我们在新加坡股票市场（Singapore Exchange）里安全地持有股票单位的账户。
论费用，注册一个 CDP 账户是免费的。但是每当我们透过 CDP 在券商平台买入 S-REITs 时，我们必须缴付投资资金的0.0325%和0.0075%作为清算费和交易费。
- 直接在券商平台开户
它们之间最大的差别就是拥有权。当你使用 CDP 账户来投资时，你是直接拥有这些资产的。这就代表如果你持有某基金大量的单位，你就有权力投票和参加每一年的股东大会。更重要的是，如果你使用的券商平台倒闭了，你所拥有的资产可以转移到其他平台上。
相反地，如果我们直接使用券商平台的户口投资，我们就只是间接地拥有这些资产，而券商会是你资产的保管方。
| 券商平台 | 最低费用（新币） | 交易佣金（新币） | 有没有提供 CDP 账户 | ||
| < 50千 | 50 千 – 100 千 | > 100 千 | |||
| CGS-CIMB Securities | 25 | 0.275% | 0.22% | 0.18% | Yes |
| OCBC Securities | 25 | 0.275% | 0.22% | 0.18% | Yes |
| Moomoo | 1.98 | 0.06% | 0.06% | 0.06% | No |
| Interactive Brokers | 2.50 | 0.08% | 0.08% | 0.08% | No |
从上表可见，虽然没有提供 CDP 账户的卷商收费会比较低，但是考虑到 CDP 账户可以提供的种种优势，其实两者之间不会在收费上有太大的区别。
此外，我们可以选择要投资在个别的 S-REITs 或者 REITs 的 ETF。这就取决于我们投资的风险承担能力。如果我们追求的是高成长，那么投资在个别的 REITs 可以让我们更快达到目标。但是如果我们追求的是稳定性，那投资在房地产 ETF 可以让资金分布在不同的基金里。
总结
最后，无论我们投资的是高股息还是高成长类型的 REITs，我们必须了解一个 REITs 最基本的四个信息，也就是公司领域，年化回报，置产分布，以及营收情况。这样不仅可以更容易地抓住好的投资机会，也能让我们提高对投资的敏感度，从而判断投资的周期。如果想要更了解 ETF，可以点击这里查阅。
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