REITs是什麼？

全名Real Estate Investment Trust，中文稱為房地產信托基金（簡稱產托），也稱為不動產投資信託，是一種類似單位信托基金的投資工具，以投資和管理房地產為主。

買入REIT就等於投資在房地產，分別在於REIT讓你以少過RM100的本金，就能成為各個商場、辦公大樓等不動產（產業）股東之一。而且，你不需要親自去管理這些產業，REIT公司收到租金後，會定期派股息給你喔。所以REIT是名副其實的「收租股」！

有多少種 REIT？

馬來西亞（M-REIT）一共有18間REIT，包括零售業、辦公室、工業、酒店業和醫療業。有些REIT涵蓋多元產業，因此被歸類為多元用途REIT (Diversified) ，如業務涉及辦公大樓、工廠、貨倉和霸級市場的Axis REIT。

REIT 有哪些重要指標？

1. Price To Book (PB)

Price To Book市淨率讓我們快速衡量一間REIT的市值和賬面價值 (Book Value) 的比例。

它的公式是：股價÷賬面價值。

以REIT來說，賬面價值一般上代表REIT的資產淨值 (Net Asset Value, NAV) ，也就是它的實際價值。一般上，PB Ratio >1，表示市值高於NAV，等於股價偏貴； PB Ratio <1，表示市值低於NAV，等於股價被低估。

2. Net Asset Value Per Unit (NAV)

Net Asset Value Per Unit 每單位資產淨值反映信托基金的每單位在減去總負債之後的實際價值。

它的公式是：（總資產 – 總負債）÷已發行股份。

3. Distribution Yield (DY)

Distribution Yield是REIT的股息率。

REIT的派息稱為「收入分配」 (Distributions) ，概念和投資股票獲得的股息 (Dividend) 一樣，只是說法不同。

它的公式是：每股股息÷股價。

4. Distribution Per Unit (DPU)

Distribution Per Unit 是每單位可分配收入，也就是大家更為熟悉的「股息」概念。通過DPU可以計算出股東可以袋袋平安的股息有多少。一般上，REIT會將90%或以上可分配收入派給股東們。

5. Gearing Ratio

Gearing Ratio代表負債權益比，反映公司的財務狀況，究竟是依靠內部資金還是外部的負債來運營。

它的公式是：（總負債÷總資產）x 100

Gearing Ratio就像公司的財務壓力表，比率越大，表示公司借的錢越多，承受的財務壓力和風險越高。一旦遇到經濟風暴，或是公司生意暴跌，沒有能力償還負債，隨時有可能會出售資產來還債。因此我們希望Gearing Ratio越低越好！

為了降低風險，馬來西亞證券委員會 (Securities Commission Malaysia, SC) 規定M-REIT的Gearing Ratio不可以超過50%。不過，隨著新冠肺炎疫情嚴重衝擊國內經濟和零售業的表現，在2020年8月，SC將Gearing Ratio的門檻拉高至60%，直至2022年12月31日，提供M-REIT基金管理人更大的現金靈活度，去管理債務和資金結構。