產托股復甦|4大馬來西亞 REITs 報你知!哪個值得現在進場?

馬來西亞房地產信託基金(REITs)經歷了疫情打擊一年多的低迷,在政府積極推動新冠肺炎疫苗接種計畫下,開始出現曙光。分析員認為,零售和酒店類產托將在今年至2022年逐漸復甦,而工業類產托(投資在倉庫、工廠、物流中心)則會繼續穩定增長。

在疫苗計畫、低利率的利好環境下,究竟產托有希望在近期恢復疫情前的盈利表現,重新派發豐厚的股息?還是再遭受確診人數攀升、政府重新實施MCO 3.0的影響,繼續表現慘兮兮?又有哪些產托擁有疫情抗體,業績表現不跌反升呢?

今天這篇文章,我整理了4家在過去一年表現可圈可點的馬來西亞產托股,看看它們目前的表現,以及是不是值得現在進場。

【以下內容為個人經驗分享,僅作為教學、分享及參考的用途,而非專業的投資建議,所有交易皆存在風險。】

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1. IGB REIT (KLSE: 5227)

 

怡保花園產托 IGB REIT 一直都是產托明星股和投資者寵兒,主攻零售業,旗下的資產組合—— Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 是國內熱門、匯集眾多中高檔品牌的購物商場,市值為61.35億令吉。

4月26日,IGB REIT 公佈了2021財年第一季度報告,交出了慘不忍睹的成績單。營業額大跌20.5%,達到1.25億令吉;淨產業收入(Net Property Income)跟著下跌29.4%至8,839萬令吉;稅後淨利則下跌36%至6,835萬令吉。

 
Mid Valley Megamall IGB REIT
 

管理層表示,疫情對旗下兩家商場的衝擊依然很大。給予商場租戶的租金回扣(rental support)拉低了產托最主要的租金收入;行動管制令下,人流量還沒有恢復到巔峰,也影響了停車場收入。

不過,隨著國內的疫苗接種計畫在如火如荼進行中,分析員都十分看好IGB REIT 在今年下半年的表現,預計盈利會逐漸恢復到理想水平。

畢竟現在有了疫苗,行動管制和跨州禁令總會有撤除的一天。再加上 Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 的策略性地理位置,且客流量向來以本地人居多,可以借力國內消費需求。等到國內旅遊重啟,商場的客流量自然就會回來,甚至刺激新一波的消費浪潮。

此外,兩家商場的出租率一直高居不下,Mid Valley Megamall 的出租率為99%,The Gardens Mall 的出租率為92%。就算早前 Robinsons 撤離 The Gardens Mall,空下來的位置,一半已經出租給 Isetan,另一半則出租給了多個租戶,對 IGB REIT 的租金收入不會有什麼影響。

因此,大多數分析員雖然下調了 IGB REIT 的盈利預測,依然保持「買進」的評級,認為 IGB REIT 基本面穩定,股價還有上升空間。目前的業績影響,也不過是少賺了點錢,遠遠沒到虧損的程度。

2. KIP REIT (KLSE: 5280)

 

KIP REIT 是一家相對較冷門的產托,業務集中在零售業,主攻中等消費群體。資產組合包括1家 AEON Mall 和6家 KIPMall,座落在怡保、馬六甲、雪蘭莪、森美蘭和柔佛。目前市值為4.32億令吉,屬於規模較小的產托。

過去一年,KIP REIT 的業績同樣遭受衝擊,連續4個季度交出紅色的成績單(業績下滑),甚至在2020財年第四季度(202年4月1日至2020年6月30日),KIP REIT 出現一次性的產業重估虧損,導致淨利潤大跌143%,每股盈餘EPS出現了1仙的虧損。

這筆一次性產業估值,是因應疫情對房地產業的衝擊,估價師下調了對KIP REIT旗下產業的估值價格,才會造成一次性的虧損。當疫情逐漸穩定後,估價師自然會上調產業的估值價格。長遠來看,這次產業重新估值對KIP REIT 的基本面沒有帶來太大影響。

 
KIP REIT
 

之後的財報表現,可以看到 KIP REIT 的業績逐漸恢復正常。根據2021財年第三季度財報(截至2021年3月31日)數據,營業額下滑7.33%,達到1,800萬令吉;淨產業收入(Net Property Income)跟著下跌5.97%至1,369萬令吉,可分配收入(Income available for distribution)則是895萬令吉。

零售業產托在疫情期間的業績表現都不盡理想,而 KIP REIT這次的財報算是中規中矩,主要是中馬和南馬的商場收入下跌、公司給予租戶租金回扣,以及活動場地的需求量下滑,拉低了整體表現。不過北馬 AEON Mall Kinta City 收入有所提高,稍微平衡了 KIP REIT 在本季度的營業收入表現。

KIP REIT 的業務以服務社區客群為主,租客群大部分屬於必需品和日常用品類,如超市、餐廳、時尚服飾、美容護膚品牌。就算是行動管制,人們依然照常過日子、購買日用品,反而為KIP REIT 帶來更大的彈性,業績受疫情影響幅度其實不算很大。

接下來得視乎疫情什麼時候結束,或者疫苗能夠令馬來西亞達至群體免疫,那麼零售業產托,包括 KIP REIT 才有機會恢復疫情前的業績水準了。

以 KIP REIT 目前每股 RM0.86來計算,股息率(分配收益率 Distribution Yield)高達7%。在眾多零售業產托中,這樣的股息率非常高。

不過,股息率只是其中一個財務指標,小心別為了追高股息而陷入股息陷阱。

建議投資者在選擇 REIT 時,必須觀察其他指標,同時考慮REIT的資產類別、物業地點等等,做一個更全面的研究。

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3. SUNWAY REIT (KLSE: 5176)

 

雙威產托 SUNWAY REIT 是另一家明星產托股,屬於多元產業類型產托,市值為50.34億令吉左右。SUNREIT 的資產組合共有17個資產,包括4家購物商場、6家酒店、4棟辦公大樓、一家醫療中心、一家教育學院和一棟工業建築。目前市值為50.7億令吉。

截至2020年6月30日,SUNREIT 的產業價值從最初的34.6億令吉,成長至80.4億令吉,增長幅度超過100%。大家很熟悉的 Sunway Pyramid Shopping Mall、Sunway Carnival Shopping Mall、Sunway Resort Hotel & Spa、Sunway Medical Centre 和 Sunway University,都是SUNREIT 旗下的產業。

 
SUNWAY REIT
 

零售業務(購物商場)是 SUNREIT 最賺錢的資產,在2020財年佔了總營業額的68%;酒店業務排名第二,佔了13%;辦公大樓、服務業務(醫療中心和教育學院)、工業產業等則佔了19%。可以說,零售商場的租金收入會直接影響 SUNREIT 的淨產業收入和利潤表現。

在疫情和行動管制令的衝擊下,零售和酒店業表現十分慘澹。SUNREIT 這段時間也給予生意受影響的租戶一定的租金回扣,租金收入少了,自然影響整體的營業額表現。

根據2021財年第二季度財報(截至2020年12月31日),零售和酒店業務的營業額分別下跌46.8%和64.9%,只有5680萬令吉和790萬令吉。相應地,淨產業收入也大跌54.2%和68.6%,只有3390萬令吉和660萬令吉。

不過,托 SUNREIT 多樣化產業的福,辦公大樓業務在這個季度收入大增40%。最大的因素是在11月收購 The Pinnacle Sunway,貢獻了不少收入。醫療中心、教育學院和工廠業務的表現也算平穩。結算後,和去年同期相比,營業額下滑38.5%,達到9577萬令吉;淨產業收入下滑43.4%,達到6601萬令吉。

多元化產業組合是 SUNREIT 能夠直面抗衡疫情影響的王牌,抵消了零售和酒店領域的不景氣。產業出租率維持在良好水平,零售商場的出租率高達95%,辦公大樓的出租率也達到85%。

以 SUNREIT 目前每股 RM1.48來計算,股息率在2.74%左右。最近幾個季度營收表現不好,派息也大大降低。

雖然各家 REITs 還在營收復原期,但是 SUNREIT 的資產都具有長期投資的特質,特別是醫療和教育產業,屬於基本需求領域。而且 SUNREIT 手握4.44億令吉現金和短期投資,基本面強勁。相信等到疫情結束,SUNREIT 將會迅速恢復成長曲線。

注:SUNREIT將在5月11日下午5點(閉市後)公佈2021財年第三季度財報,屆時再更新SUNREIT的財務表現。

4. AXIS REIT (KLSE: 5106)

 

AXIS REIT (AXREIT) 是工業型產托,目前市值為28.2億令吉。從2005年上市時的5個資產,發展到今天共有57個資產,包括14個辦公和工業大樓、19個倉庫和物流中心、22個工廠和2個霸級市場,其中有45個資產擁有100%出租率。

AXREIT 10大客戶佔了公司46.8%的月租收入,其中包括我們非常熟悉的 Nestle Products、 LF Logistics、Schenker Logistics、Pos Logistics、Tesco Stores (Malaysia) 等客戶。

 
AXIS REIT
 

工業型產托在過去一年逆勢成長,業績雖然稍微受到疫情影響,但是無阻 AXREIT 連續幾個季度交出令人滿意的成績單。MCO 期間,AXREIT 主要客戶群依然正常營運,因此總營業額和利潤持續成長。

除了2020財年第四季度,淨利受到產業重新估值影響而大跌61%。這是一次性事件,不影響 AXREIT 的基本面。

財務表現方面,AXREIT 在2021財年第一季度(截至2021年3月31日),營業額上升5.1%,達到5748萬令吉;淨產業收入則提高了3.3%左右,達到4898萬令吉。

業務提升的主要因素來自公司本季度的新增產業,本季共新增了4個物業,帶來新的現金流,也降低了公司因為 D8 Logistics Warehouse 自2020年10月就空置,沒有租金收入的虧損。雖然增持了不少物業,AXREIT 的負債比率(Gearing Ratio)控制在36%,債務風險較低。

這個季度 AXREIT 將99%的可分配收入(Income available for distribution),用以派發股息給股東。以AXREIT 目前每股 RM1.94來計算,股息率在4.58%左右。在各家 REITs 因為營收表現而減少派息時,股息收益率算得上不錯。

AXREIT 今年將繼續增持物流和倉庫類資產,且長遠來說,辦公與工業產托領域表現平穩,擁有長期投資的潛力。

總結

 

疫情爆發至今超過一年,零售產業、酒店業遭受重創,以零售產業為主的產托面臨嚴峻挑戰,已經連續幾個季度盈利暴跌。而辦公大樓、工業類產托則因為業務性質,逆流而上獲得盈利增長。

踏入2021下半年,確診人數持續攀升,政府也宣佈了國內多個州屬進入MCO 3.0。究竟馬來西亞產托還會低迷多久?且讓我們繼續觀察吧!

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