投資專題

產托股復甦｜4大馬來西亞 REITs 報你知！哪個值得現在進場？

投資專題
Spark Liang
2021-05-05

馬來西亞房地產信託基金（REITs）經歷了疫情打擊一年多的低迷，在政府積極推動新冠肺炎疫苗接種計畫下，開始出現曙光。分析員認為，零售和酒店類產托將在今年至2022年逐漸復甦，而工業類產托（投資在倉庫、工廠、物流中心）則會繼續穩定增長。

在疫苗計畫、低利率的利好環境下，究竟產托有希望在近期恢復疫情前的盈利表現，重新派發豐厚的股息？還是再遭受確診人數攀升、政府重新實施MCO 3.0的影響，繼續表現慘兮兮？又有哪些產托擁有疫情抗體，業績表現不跌反升呢？

今天這篇文章，我整理了4家在過去一年表現可圈可點的馬來西亞產托股，看看它們目前的表現，以及是不是值得現在進場。

【以下內容為個人經驗分享，僅作為教學、分享及參考的用途，而非專業的投資建議，所有交易皆存在風險。】

1. IGB REIT (KLSE: 5227)

怡保花園產托 IGB REIT 一直都是產托明星股和投資者寵兒，主攻零售業，旗下的資產組合—— Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 是國內熱門、匯集眾多中高檔品牌的購物商場，市值為61.35億令吉。

4月26日，IGB REIT 公佈了2021財年第一季度報告，交出了慘不忍睹的成績單。營業額大跌20.5%，達到1.25億令吉；淨產業收入（Net Property Income）跟著下跌29.4%至8,839萬令吉；稅後淨利則下跌36%至6,835萬令吉。

管理層表示，疫情對旗下兩家商場的衝擊依然很大。給予商場租戶的租金回扣（rental support）拉低了產托最主要的租金收入；行動管制令下，人流量還沒有恢復到巔峰，也影響了停車場收入。

不過，隨著國內的疫苗接種計畫在如火如荼進行中，分析員都十分看好IGB REIT 在今年下半年的表現，預計盈利會逐漸恢復到理想水平。

畢竟現在有了疫苗，行動管制和跨州禁令總會有撤除的一天。再加上 Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 的策略性地理位置，且客流量向來以本地人居多，可以借力國內消費需求。等到國內旅遊重啟，商場的客流量自然就會回來，甚至刺激新一波的消費浪潮。

此外，兩家商場的出租率一直高居不下，Mid Valley Megamall 的出租率為99%，The Gardens Mall 的出租率為92%。就算早前 Robinsons 撤離 The Gardens Mall，空下來的位置，一半已經出租給 Isetan，另一半則出租給了多個租戶，對 IGB REIT 的租金收入不會有什麼影響。

因此，大多數分析員雖然下調了 IGB REIT 的盈利預測，依然保持「買進」的評級，認為 IGB REIT 基本面穩定，股價還有上升空間。目前的業績影響，也不過是少賺了點錢，遠遠沒到虧損的程度。

2. KIP REIT (KLSE: 5280)

KIP REIT 是一家相對較冷門的產托，業務集中在零售業，主攻中等消費群體。資產組合包括1家 AEON Mall 和6家 KIPMall，座落在怡保、馬六甲、雪蘭莪、森美蘭和柔佛。目前市值為4.32億令吉，屬於規模較小的產托。

過去一年，KIP REIT 的業績同樣遭受衝擊，連續4個季度交出紅色的成績單（業績下滑），甚至在2020財年第四季度（202年4月1日至2020年6月30日），KIP REIT 出現一次性的產業重估虧損，導致淨利潤大跌143%，每股盈餘EPS出現了1仙的虧損。

這筆一次性產業估值，是因應疫情對房地產業的衝擊，估價師下調了對KIP REIT旗下產業的估值價格，才會造成一次性的虧損。當疫情逐漸穩定後，估價師自然會上調產業的估值價格。長遠來看，這次產業重新估值對KIP REIT 的基本面沒有帶來太大影響。

之後的財報表現，可以看到 KIP REIT 的業績逐漸恢復正常。根據2021財年第三季度財報（截至2021年3月31日）數據，營業額下滑7.33%，達到1,800萬令吉；淨產業收入（Net Property Income）跟著下跌5.97%至1,369萬令吉，可分配收入（Income available for distribution）則是895萬令吉。

零售業產托在疫情期間的業績表現都不盡理想，而 KIP REIT這次的財報算是中規中矩，主要是中馬和南馬的商場收入下跌、公司給予租戶租金回扣，以及活動場地的需求量下滑，拉低了整體表現。不過北馬 AEON Mall Kinta City 收入有所提高，稍微平衡了 KIP REIT 在本季度的營業收入表現。

KIP REIT 的業務以服務社區客群為主，租客群大部分屬於必需品和日常用品類，如超市、餐廳、時尚服飾、美容護膚品牌。就算是行動管制，人們依然照常過日子、購買日用品，反而為KIP REIT 帶來更大的彈性，業績受疫情影響幅度其實不算很大。

接下來得視乎疫情什麼時候結束，或者疫苗能夠令馬來西亞達至群體免疫，那麼零售業產托，包括 KIP REIT 才有機會恢復疫情前的業績水準了。

以 KIP REIT 目前每股 RM0.86來計算，股息率（分配收益率 Distribution Yield）高達7%。在眾多零售業產托中，這樣的股息率非常高。

不過，股息率只是其中一個財務指標，小心別為了追高股息而陷入股息陷阱。

建議投資者在選擇 REIT 時，必須觀察其他指標，同時考慮REIT的資產類別、物業地點等等，做一個更全面的研究。

3. SUNWAY REIT (KLSE: 5176)

雙威產托 SUNWAY REIT 是另一家明星產托股，屬於多元產業類型產托，市值為50.34億令吉左右。SUNREIT 的資產組合共有17個資產，包括4家購物商場、6家酒店、4棟辦公大樓、一家醫療中心、一家教育學院和一棟工業建築。目前市值為50.7億令吉。

截至2020年6月30日，SUNREIT 的產業價值從最初的34.6億令吉，成長至80.4億令吉，增長幅度超過100%。大家很熟悉的 Sunway Pyramid Shopping Mall、Sunway Carnival Shopping Mall、Sunway Resort Hotel & Spa、Sunway Medical Centre 和 Sunway University，都是SUNREIT 旗下的產業。

零售業務（購物商場）是 SUNREIT 最賺錢的資產，在2020財年佔了總營業額的68%；酒店業務排名第二，佔了13%；辦公大樓、服務業務（醫療中心和教育學院）、工業產業等則佔了19%。可以說，零售商場的租金收入會直接影響 SUNREIT 的淨產業收入和利潤表現。

在疫情和行動管制令的衝擊下，零售和酒店業表現十分慘澹。SUNREIT 這段時間也給予生意受影響的租戶一定的租金回扣，租金收入少了，自然影響整體的營業額表現。

根據2021財年第二季度財報（截至2020年12月31日），零售和酒店業務的營業額分別下跌46.8%和64.9%，只有5680萬令吉和790萬令吉。相應地，淨產業收入也大跌54.2%和68.6%，只有3390萬令吉和660萬令吉。

不過，托 SUNREIT 多樣化產業的福，辦公大樓業務在這個季度收入大增40%。最大的因素是在11月收購 The Pinnacle Sunway，貢獻了不少收入。醫療中心、教育學院和工廠業務的表現也算平穩。結算後，和去年同期相比，營業額下滑38.5%，達到9577萬令吉；淨產業收入下滑43.4%，達到6601萬令吉。

多元化產業組合是 SUNREIT 能夠直面抗衡疫情影響的王牌，抵消了零售和酒店領域的不景氣。產業出租率維持在良好水平，零售商場的出租率高達95%，辦公大樓的出租率也達到85%。

以 SUNREIT 目前每股 RM1.48來計算，股息率在2.74%左右。最近幾個季度營收表現不好，派息也大大降低。

雖然各家 REITs 還在營收復原期，但是 SUNREIT 的資產都具有長期投資的特質，特別是醫療和教育產業，屬於基本需求領域。而且 SUNREIT 手握4.44億令吉現金和短期投資，基本面強勁。相信等到疫情結束，SUNREIT 將會迅速恢復成長曲線。

注：SUNREIT將在5月11日下午5點（閉市後）公佈2021財年第三季度財報，屆時再更新SUNREIT的財務表現。